マンション

基本的には駅チカになる流れ

湯沢駅には新幹線の停車駅になっていて、駅チカの物件であれば、少なくとも「アクセスに困る」ということはないでしょう。湯沢駅から歩ける距離には、駅前にドラックストアがあったり、ショッピングセンターのぐち（100円ショップCan Do）があったりします。ただし、近くにファミレスがある訳でも、牛丼屋がある訳でもなく、自分で食料調達して自炊することが必修のような場所になります。

駅の近くには、セブンイレブンなどもあります。また、外食したければ駅の中で外食することも可能です。最寄りの大都市高崎までは、片道1700円ほどになります。金があって全力攻略したいというのであれば、全力で攻略することは可能でしょう。

維持管理費を2万以下で探す

定住しないのであれば、小さめの物件で「セカンドハウス」として使うのが良いでしょう。維持管理費を2万円以内に抑えていきます。小さい物件であれば、失敗したとしても、買い手が付く可能性が高いです。大きな物件であれば、維持・管理費を嫌って、買い手が付かない可能性が高くなってしまいます。

苗場エリアは崩壊している

苗場エリアの物件は、湯沢駅から遠いということもあって、崩壊しています。苗場エリアの中心ホテル＆スキー場である苗場プリンスホテルを運営していた西武は、苗場の施設をシンガポールのファンドに売却しました。西武鉄道の財力では、既に苗場プリンスを立て直すことは不可能であり、この判断は仕方なかったと周囲からも受け止められています。

ワンルームマンション投資で絶対に儲かる方法があります。

中古物件・現金買いで自分で住む

中古ワンルーム物件を購入して、そこに自分で住めば、絶対に損をすることはありません。儲からないかもしれませんけど、損することがありません。都心に近かったとしても、ワンルーム中古物件であれば、200万～500万円ぐらいの現金があれば買えてしまいます。つまり、新車を購入するような価格で買えてしまう訳です。

リゾートマンションは買ってはいけない

リゾートマンションは、温泉地であろうと、海沿いだろうと、スキー場の近くでも買ってはいけません。それは、「維持費が高すぎるから」です。200万円～500万で購入できたとしても、月額維持費が数万円もしたのでは、それだけで大赤字になってしまいます。

日本全体で見ると、地価が暴落しているはずなのですが、東京の不動産は値下がりどころか上昇しています。東京に人口が集中して、さらに日銀が金融緩和で株を買い支える事で余ったお金が不動産にも流入してきているからです。

所得の減少・増税により、庶民の生活は苦しくなっているはずなのですが、東京・大阪などの都心では、高額物件でもすぐに売れているといいます。

家賃が割高になる東京

東京では、労働収入がほとんど変わらない一方で、消費税などの税金が上昇して、不動産価格が落ちないので賃料もなかなか下がらず、それだけ労働者の所得に占める家賃がどんどん割高になってきています。賃貸に住むのであれば、出来る限り1つの場所にこだわらずに柔軟に引っ越しできるようにしておくことが大切になるでしょう。

10年以上も引っ越しをしないようであれば、賃貸ではなくて買ってしまった方が安かったという事になりかねないからです。

収益性資産の保有が大事

借金してでも不動産を購入して、不動産が大きく値上がりすれば資産を構築できる可能性があるでしょう。しかし、日本がバブル崩壊後に地価がどんどん下がる中で、借金して不動産を購入する事は、賢い選択とは言えなくなってきています。

収益性を持った資産を構築する事は、法人にとっても非常に難しくなってきており、DeNAなどがWelq問題を起こしたのも、新しい成長分野が見つからずに苦労しているからでした。新しい成長分野が見つからないと、以前からの事業の収益性が競争によってどんどん悪化すると、企業がお金を稼げなくなってしまいます。

全国のリゾートマンションの投げ売りが話題になっていますが、草津温泉のリゾートマンションも例外ではありません。草津温泉と言えば、全国でも有数の温泉街が有名な場所で、全国から観光客が押し寄せる場所としても知られています。その草津温泉で、リゾートマンションが50万円で売りに出されています。

100万円以下のリゾートマンションは、不動産会社の手数料を確保するために価格が付けられていますが、実質的にタダで売り出しているのと同じです。50万円のマンションが多数売りに出されている現状で交渉すれば、10万円まで下げるオーナーもいるでしょう。それぐらい手放したい物件なのです。

リゾート物件は住みづらい

草津市役所の近くには、小学校・中学校もあるので、ファミリーで居住するのに悪くない場所です。ただ、リゾート物件は、ファミリーで住むには狭すぎる部屋が多いのです。1LDKの43m2は、新婚さんが2人で住むには悪くない広さですが、子供が小学生・中学生となってくると狭く感じる事でしょう。

ある物件では、役所が近くにありますが、月額の管理費11,700円、修繕積立費6,420円、暖房費8,229円、クラブの会費15,585円、給湯基本料2,263円、上下水道基本料1,404円という形で、合計すると45601円の『基本使用料金』が毎月かかってくる計算になります。これだけ支払えば、この地域では、広い一戸建てを借りれてしまいます。

あまりに高すぎる維持費用で、売り物件が続出しており、100万円以下で大量に売りに出されています。

頭を下げて無料で買って貰う状態

毎月の管理料が数万円にもなるリゾートマンションは、買い手が全くいない状況なので、頭を下げて買ってもらう状況になっています。バブルがはじけた現在において、小さな1LDKのマンションを維持するために月額4万円を支払いたいと思う人は、ほとんどおらず、市場がほとんど機能しない状態になっています。

草津温泉のリゾートマンションを購入するぐらいならば、たまに草津に遊びに来て近隣のホテルに宿泊した方が良いと考える人が多い事でしょう。

激安10万円で売られているといわれている湯沢のリゾートマンションを短期で借りるといくらになるか？と思って見ると、何と月額8万円で貸し出されていました。10万円で売却できる物件なのに、賃料が8万円なんてスゴイと思いませんか？1ヵ月の賃料を支払えば所有できるにも拘わらず、購入したいという人は現れません。それは、借りる人がいないからでしょう。

借りるのも大変なリゾート物件

ババ抜きと言われるリゾート物件ですけど、購入するだけではなくて、借りるのも大変そうです。1ヵ月のマンスリーで田舎の満喫という需要はありそうですが、敷金・礼金がきっちりとかかり、ショート・ステイをあまり想定していないようにも見えます。こんな不便な所を敷金・礼金ありで借りるぐらいなら、東京都内で借りた方がよほど使い勝手が良いはずです。

リゾート物件で短期滞在が多いと思いきや『敷金2・礼金1』と書いてあって、1ヵ月だけ滞在するという用途を想定していないように見えます。2年契約して欲しいと考えている人が多いようで、2年契約だと割引があるような事が書かれています。いずれにしても、夏休みの間だけホテル代わりに利用するという用途では、貸し出している所は少ないように見えました。

負債要素が強い不動産物件

リゾート物件は、負債要素が非常に強い物件になります。保有している事で運用コストがかかり、ほとんど使うことがないからです。月額1万円ほどの少額の運用コストであれば問題ありませんが、ほとんどのリゾートマンションの運用コストは、3万円を超える金額に設定されており、誰もが手放したがる状況が起こっています。

地方マンションの価格崩壊が起こっている事は、誰の目にも明らかになっています。地方のマンションでは、100万円を下回る価格が付く事も珍しくなくなり、オーナーができる限り早く手放したいと思っている例が沢山あります。一戸建てであれば、土地の価格で処分できる可能性もありますが、マンションの場合には、建物の価値がなくなったら売る事が本当に難しくなります。

20数年前に新築の時には、数千万円で手に入れた夢のマンションは、今ではタダ同然でも手放したい負の遺産に変わり果ててしまっているのです。

リゾートマンションの価格崩壊

リゾートマンションは、バブルの時代『私をスキーへ連れてって（1987年）』頃に湯沢町などに多数建てられたマンションです。当時は、借金してリゾートマンションを購入した人も沢山いて、ほとんど使わないうちにバブル崩壊して維持費がかかる悲惨な結果を招きました。それでも、その時に売れてしまった人はまだ良い方で、現在ではほとんど資産価値がないどころか、維持費だけがかかる『負の遺産』と言われています。

リゾートマンションには、温泉、プールなどが付いているので、それだけ普通のマンションよりも維持費が高くなります。また、立地がリゾート地であるという点から、普通の生活で利用するには、スーパー、コンビニが遠いなどの欠点があるので、通常の生活で住む人はほとんどいません。この為に価格崩壊が起こりやすかったのです。

日本中に増える負の遺産

負の遺産とされるマンションは、リゾートマンションだけにとどまらず、全国に負の遺産のマンションが増えています。毎月必ずかかる維持費だけではなくて、修繕の為に修繕積立費もかかり、老朽化した場合に誰も住んでいない建物をどうするかという問題も起こってきています。早めに誰かに転売したいと誰もが思うので、10万円の価格で売りに出されますが、そうした金額が並べば並ぶほど、誰も買いたがらなくなります。

全国のマンションでは、既に住人と音信普通になって、管理費・修繕積立費の回収が不可能な例も出始めていて、管理費・修繕積立費の回収が難しくなると、改修工事・建て替えなどが不可能になるので、そのまま老朽化して廃墟になっていくものとみられています。更地にするとしても解体費用がかかり、いずれにしても所有者の負担は逃れられません。

郊外の中古マンションがヤバい

東京都心部のマンションであれば、駅近くの物件は古くなってもそれなりの需要を見込むことができます。しかし、東京郊外にあって東京から1時間ほどかかる通勤圏内と言われるところの人気が落ちています。八王子市などでは、駅から離れた場所になると、マンションの価格も300万円を割り込むものが出てきており、それでも買い手を見つけるのが難しいと言います。自分で住むには不便ですし、投資物件としては、空室リスクがある立地で高い利回りが期待できないからです。

郊外では、家族で住むための一戸建ての人気は健在でベッドタウンの役割を果たしていますが、単身ワンルームなどの利用は都心に比べて需要が低くなっていて、激安物件が老朽化した時に借り手がいない状況で空室になっている部屋が増えています。

借金をしての不動産購入

借金して不動産を購入する事は、金利がいくら低いからと言って賢い方法ではありません。金利が低いからレバレッジを5倍にして借り入れで家を建てて、30年の返済を背負ってしまう事は、今の日本において賢い投資とは言えません。出来る限り頭金を貯める事で、レバレッジを貯め込んで可能な限りのリスクを減らすという方法をとっていかないと、借り入れが生活を大きく圧迫する事になってしまいます。

賃貸と借り入れの返済が金額が同じように見えますが、賃貸の場合に『家計の状況が苦しいから引越しをしよう』という事が可能ですが、借り入れを行ってしまった場合には、家計の状態が苦しくても返済金額を安易に変更する事はできません。返済金額を変更する（リスケ）事を行うと、返済期間が伸びて金利負担が増えると同時に、信用も損なわれてしまいます。

マイホームと賃貸の比較

マイホームと賃貸の比較というのは、良くマイホームを購入する営業マンが営業文句であげます。日本において30年～35年ローンでマイホームを購入する人が多いですが、その理由としては退職までにギリギリ返済を終えられるからです。3000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い100万円で、2000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い67万円ほどになります。2000万円で30年ローンを組むと金利ゼロで月々の支払い5.5万円になりますが、それに金利が上乗せされると毎年3％の金利だとしても、最初の方は金利の支払いだけになって借金はほとんど減りません。

今の時代に子供がいる場合には、マイホームの支払いを行った事で、子供の学費が不足して、子供が奨学金を借りなければいけないような事態になってしまう事も予想できます。長期ローンの場合には、この辺りまで計算して計画を立てなければならず、長期ローンの計画を立てる事は大きな難しさがあります。

良い情報は自分に来ない

肝に銘じておきたいのは、良い情報は自分所に来ないという事です。儲かる物件を教えてくれる営業マンなどいませんので、もし投資する場合には、自分の足で歩き回って日頃から物件を確認する作業を怠らない事でしょう。

ワンルームマンションを大手企業に勤務する友人が売却したという話を聞きました。買ってから2年ほどで売却する事になったので、利益が出たか言えば、もちろん利益になりませんでした。

ワンルーム投資って絶対儲からない構造なのに、融資がつくからほぼ手持ち資金ゼロで始められるんですよ。そして、最初の数年は減価償却があるから数字上儲かって見える

— いりじうむ192 (@irid192) 2018年3月4日

入居率を上げるためにあらゆる努力

最新の投資情報を沢山持っているような大家さんでさえ、入居率を上げるためにあらゆる努力を講じて、それでも入居率を高くするのは至難の技です。入居率をずっと高く維持するためには、入居者の満足度を高める為に努力をしたり、周辺の土地を調査しながら、客観的に自分の物件を見て価格を決めたり、日頃から物件の住みやすさなどをチェックしたりする事を欠かす事ができません。

このように入居率を上げるためには、かなりの労力を必要とするのですが、ワンルームの場合に出る利益というのは、良くて数万円、場合によっては1万円という事もあるので、費用対効果に疑問を持つ人が多いようです。特にサラリーマンの場合には、月収20万円をあげるサラリーマンが、膨大な労力をかけて1、2万円稼ぐワンルームに時間・お金を投資するのを非効率だと考えるのは普通の事です。しかしながら、サラリーマンが副業でできるビジネスなどというのは、それぐらいのものなのかもしれません。

サラリーマン大家では難しい

サラリーマンをやりながら大家さんをやるというのは、成長が全くないような日本の市場においては、もはや難易度が高すぎると考えた方が良いでしょう。現金一括で購入してローンがなければ、空室が出たところでそれほど焦らなくてもいいのですが、サラリーマン大家さんのほとんどがローンを組んで購入しているので、空室が出た瞬間から『持ち出し』が増えてしまいます。そうした『持ち出し』というのは、サラリーマンにとって生活を悪化させる要因にもなって、物件売却に繋がる事も多いです。

特にまとまった貯金がないにも関わらず、頭金だけで物件を購入したりする場合には、ローンの返済金額が大きければ大きいほど苦しいやりくりに迫られる事になります。だからと言って、ローンの返済額を下げたりすると、期間が長くなって支払い金利も膨大なものになってしまいます。最初から現金・時間を持たない人が勝負をしかけるのは、あまりに無謀すぎると言わざる得ない状況なのです。

資産・時間を持っている富裕層にサラリーマンが副業でどうやって対抗していくというのか、その答えを出すのは簡単ではありません。

儲からなければ単なるサービス

投資の業界においては、1つの物件において『誰も儲かっていない状況』というのは確実に存在します。ワンルームの大家さんは『持ち出し』の状況で、管理会社も管理の手間ばかりでほとんど利益が出ていない、それなのに入居者の満足度は低いのですぐに退去したいと思っているというような状況というのは、良く発生しています。言い換えれば、1つの物件の運用にあたって『誰も儲かっていないような状況』です。

本格的ビジネスではなくて、副業としてぐらいの思いでサラリーマンが手を出した場合には、単に『リスクを負ったボランティア』になっても仕方ないのかもしれません。本業で本気でやっている人にサラリーマンでは時間的に勝てないので、それだけ知識を身に付けたり、物件に足を運ぶ時間がないとビジネスとして展開するのは難しいでしょう。

自分だったらその物件を選ぶか

ワンルームなどであれば、自分で投資用物件に数ヶ月ぐらい住んでみるのも良いかもしれません。どういった所にスーパーやコンビニがあって、生活に便利、不便などというのは、実際に住んでみないと分からない事も多かったりします。しばらく住んでみると、『思っていた以上に不便だった』という事もあって、すぐに退去する人が多い理由なども分かって来たりします。また、周辺よりも家賃の相場が高いという場合においても、退去率が上昇する要因になるでしょう。

『自分だったらこの物件を選ばない』と思うのであれば、家賃を下げるなどの対策を考えないといけないでしょう。入居者が『いずれ出たい』と思っていたら、それは危険信号なので、家賃を下げてでも退去を食い止めなければいけません。また、入居の時に大家さんの事ばかりを考慮した『敷金・礼金』などというものであったり、『更新料』というものを支払いたいと思うだろうか。自分でそういった事を良く考えて物件を選ぶ事が大切になります。

切り口を逆転させないと儲からない

コストコは、量販店として『1200円の時給』を従業員に保証してやる気を出させています。地方だと時給が500円も乖離する例もあって、1200円の時給だと1日9600円になり、20日ほど働くと19万2000円という数字で、地方だと正社員以上の給与になる店舗もあるでしょう。普通に考えて欲しいのは、この1200円の時給が量販店でどうやって実現できるのか？ということです。先ずは、正社員の数が少ないことで、現場の賃金を上げることが考えられます。他には、『売っているものが激安であり、利益率がそこそこ高い』という事もあるでしょう。つまり、添加物が大量に入っていたり、遺伝子組み換え食品を使っていてもお構いなしという事です。安いから良いという訳ではないことが分かりますが、コストコの勢いは止まりません。

最近のシェアハウスなどは、狭く部屋を区切る代わりとして、『基本的に誰でも入居させる』というスタイルをとっています。この手法では、審査とは名ばかりで誰でも入居できる反面で、入居率を上げることができるので、空室を避ける事ができるという発想です。従来であれば1人住む場所に2人が入居する事でリスク分散になるという事があります。空室であるよりは、どんな人であってもとりあえず入居していた方がいいという考え方に基づいています。

利益率が極めて低くなっている

流通業者の利益率というのは、1％−2％というぐらい利益が出づらい状況になっているようですが、不動産業者でも似たような利益率になろうとしています。家賃が極限まで下げられた結果として、利益率が数％という所が増えてきているのです。こういった利益率というのは、少し間違えばすぐに赤字になってしまいます。10万円で貸したとしても、利益率が10％で1万円、利益率が5％になると5000円しか利益が出ないことになります。それでいて、特にローンを組んで不動産を購入した場合には、不動産のリスクが大きなものになってしまいます。