ゴーストタウン

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不動産サブリース契約でアパート運営の罠!アパート乱立で空室だらけ

  • 2 January 2018
  • のぶやん

アパートのサブリース契約のトラブルが急増しています。背景にあるのは、田舎の需要が無い場所にアパートが乱立した事で、空室が目立つようになってきています。

2015年1月に相続税法改正によって、高齢者がアパートを建築する例が目立ち始めて、それまで過剰だったアパートがさらに過剰に建築されていく事になりました。

田畑が広がる場所にアパート

全国的に場田舎の田畑が広がる場所に『アパートが立ち並ぶ』という奇妙な光景が目に付くようになりました。貸し出しているのは、貸出先が見つからない『地方の銀行』などであり、営業をかけているのがサブリースの会社です。銀行のアパートローン歌詞さ氏残高は、20兆円を超えてアパートバブルが発生しています。

建てた当初の新しい物件であれば、他の物件から移り住んでくる借り手が見つかりますが、築10年を過ぎると同じ家賃で入居者を見つける事は難しくなります。もともと、立地が不便な場所に建てられているので、家賃を下げても入居者が見つからない場合すらあります。



騙された田舎の農家

アパートのサブリース契約を行っている業者には、明らかに虚偽の説明を行っている業者も存在しています。今までアパート経営などを行った事がない高齢者が『相続税対策』などと持ち掛けられて、アパート1棟を借金で建設するのです。サブリース業者は、建物を建築する時に建築費で利益を出す仕組みになっているので、新規着工を目指してどんどん契約します。

最初に10年で契約しておいて、経営が難しくなる10年以降にオーナーと協議と称して『家賃の減額を迫る』という手口になっています。家賃が減額されると、ローンの支払いだけでほとんど手元にお金が残らないか、赤字になるケースもあります。

都会の周辺であれば、まだ借り手が見つかる場合もありますが、地方の田舎にアパートを建てて空室になるのは、普通に考えると分かります。

築10年で家賃の減額交渉

サブリースでは、契約で10年以降に家賃を交渉するという項目が付けられている事が多く、10年以降に家賃保障を減額される場合が目立ちます。家賃保証を減額されると、大家さんの支払いローンを上回る場合が出てくるので、そうなると赤字を垂れ流しながらアパート経営する事を余儀なくされてしまいます。

一般的に家賃収入というのは、築10年ぐらいまで安定していますが、その後の10年が最初の80%ほどになり、20年を過ぎると入居者を見つける事が大変になってきます。特に周囲に類似物件であったり、新しい物件があると、かなり家賃を下げないと入居者を見つける事は困難になります。

状況が良いのは最初だけ

サブプライムローンは、最初の金利返済が小さいもので、その分だけ元本が増えるリボ払いのような契約になっています。一方、サブリース契約でも、最初の10年に家賃収入が見込めますが、10年以降に同じ収入が得られなくなるので、ローン返済が厳しくなる場合が多くなります。共通しているのは、状況が良いのは最初だけという点です。

アメリカでは、カリフォルニア州スト ックトン市のように空き家だらけになって犯罪多発地域になった場所があります。日本でも、空き屋物件だらけになる中で、アパートの新規着工が行われ、将来的にゴーストタウン地域が考えられます。








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日本の人口減少による不動産下落幅の加速!地方から不動産が崩壊してゴーストタウンが出現!空き屋問題

  • 5 January 2017
  • のぶやん
デトロイト

2016年2月に発表された2015年の国勢調査によると、1920年の調査依頼初めて日本の人口が減少に転じています。更に高齢化率も25%を超えて、日本は長寿大国となってしまいました。

人口が減少するというのは、不動産を購入する人が減るという事で、その状況が続けば不動産価格の下落は間違いないとみられています。

人口減少による不動産価格の下落

人口減少が起こっている地域では、現在でも既に不動産価格が『ほとんどゼロ』という地域が多くなってきています。不動産価格がゼロというのは、誰もいない空き家状態が長期で継続している状況です。空き家が目立つようになると、スーパーなどの進出も減って、更に不動産価格が下落していくという悪循環に陥っていく事になります。

アメリカデトロイトが示すゴースト化

かつて自動車産業の中心都市として栄えたデトロイトは、今では完全に衰退してしまって、市の中心部ダウンタウンがゴーストタウンとなって犯罪が全米でトップとなっています。少し駐車しているだけですぐに車上荒らしにあったり、車を停車すると強盗に出くわすという最悪の場所となっています。アメリカ全体では人口増加が継続していますが、デトロイトの人口が減少して、別の都市にどんどん移動しています。全盛期に180万人都市として栄えましたが、現在は70万人ほどまで減少しています。

デトロイトの場合には、ダウンタウンにある高層ビルなどにも全くテナントが入居しておらず、完全にゴーストタウンとなっています。富裕層は郊外に移住してしまって、移住できない貧困層のみが取り残されて、治安の悪化に拍車をかけました。ダウンタウンにおける不動産の価値は皆無であり、1ドルで販売しても買い手が付かない状況になっています。

空き家だらけになったデトロイト

全国で空き家だらけになっている

日本全国では、既に空き家だらけになっています。人口減少の中で、タダのような値段でも借り手がいないような地域が続出しているのです。日本の田舎から急速な人口減少が起こって、空き家が増加して、新築マンションなどの多くが都心を中心に出来るので、都内の住宅以外は、全て価格崩壊して二極化が進むものとみられています。

野村総研の発表した試算では、2033年の空き家数は約2,150万戸へ増加して空き家率が30%を超える可能性があるとしてきしています。空き家が増えると治安の悪化、暮らしにくさなどが出るので、不動産価格の下落に繋がります。このままの状態で推移すれば、2040年頃には、日本の空き家が40%を超えて、空き家だらけのデトロイトのような状況になる事が予想されています。

空き家を保有しているのは、税金、撤去費用、そして相続税などで良い事ではありません。空き家


https://www.nri.com/jp/news/2015/150622_1.aspx

アベノミクスでマンション価格上昇

マンション価格だけが上昇している要因としては、日本の人口減少を見越して、田舎の住宅を積極的に買う人がいないからです。日本の田舎は、あと20年で急速に過疎化が進んで、都市に人口が流れ込んで消失する自治体が2040年までに500以上という試算が出されています。島国の日本において人口が増えないという事は、これから不動産価格は下落していくしかないのです。


http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2016/09/7face95f29705111062286471a38f379.pdf

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