不動産投資をサラリーマン素人が行っても成功しない理由とは？

不動産の大家さんというのは、基本的に『金さえあれば誰でもできる』仕事であるとされています。サラリーマンなどが副業として借金をして大家になったりすることもありますが、思ったように収益が得られずに売却するというパターンが多くあります。

不動産の価値が下落する

日本における不動産の価値は、買った時のままで維持できる事はほとんどありません。海外の都市では、インフレ、経済成長などで不動産価格が上がり続けている場合もありますが、日本の場合に買った時より上昇する不動産はほとんどありません。

日本においては、値下がりする分を含めて利回りを考えなくてはいけない事になります。1500万円で購入した不動産を10年間ほど運用して1000万円で売却したとすると、10年間で下落した500万円を利回りから引かなくてはいけません。

1500万円ワンルームの場合

1500万円のワンルームを購入した場合には、利回り5％だとすると年間75万円の収入で、10年で750万円の収入を得る事ができます。10年分だけ部屋が経年劣化する事になるので、売却する時に割り引く必要があり、利回りが低下します。

1500万円で購入したワンルームを10年後に1000万円で売却すると、500万円の評価損が発生するので、10年で得た750万円の収益から500万円を引くと、実質的に手にできた収益は250万円になります。1年あたり25万円にしかなりません。借金をしていたら金利分で赤字になる可能性がある金額です。

借金が問題になってくる

頭金が僅かしか用意できなかったり、フルローンを組んでいると、売却する時に大きな問題になります。空室などが出て思ったような収益が得られないから売却しようとすると、借金の残高以下の評価額になる事があるからです。

特に注意しなければいけないのは、新築ワンルームなどをフルローンで購入する場合で、すぐに価格が大幅に下落するので、売却価格を考えるとフルローンで買うと損をする場合が多いとされています。

実際、不動産で問題になるのは、頭金をほとんど用意しなかった場合です。頭金を十分に用意できるようであれば、売却を考えた時にも大きな問題にはならないでしょう。

営業マンの話に乗せられる

不動産営業マンというのは、電話をかけて親切そうに話をする調子の良い人が多いです。金融知識も中途半端でも、年金の代わりになる、節税になるなどと、人の不安に付け込んで話をしてきます。真面目で無知な人ほど営業マンの話に乗せられます。『こんないい物件はない』などと言われて焦るほど失敗する可能性は高くなります。

仕事で不動産を買う人は、営業マンの話よりも自分で勉強した感覚を信用して、自分の感覚で物件を判断します。営業マンの話よりも、自分の状況にあった物件を購入する事を優先するからです。営業マンが『他にはない物件』と言ったり『自分を通せば大丈夫』などと特別感の発言をしたら落ち着いて考え直しましょう。

大きな問題になる空室

不動産の場合には、空室になると家賃がゼロになるので、借金が持ち出しになる所に注意が必要です。自分で住むのであれば問題ありませんが、他人に貸すとなると、空室が必ず発生してしまいます。空室期間が長くなるほど赤字になってしまいます。

空室を減らすために家賃の値引きをかけると、今度は全く利益がでない状況になり、そもそも何の為に不動産を購入したのか分からない状況になってしまいます。誰か住んでいても利益が出ない上に、空室になったら持ち出しという状況になってしまうからです。

立地の良さが重要になる

不動産のワンルームは、立地の良さが価格下落を防ぐ手段とされていて、立地が良ければ古い物件でも借りてがいるとされています。投資用の物件であれば、駅から5分以内が投資価値があり、最悪でも10分以内の立地にすべきとされています。

東京都心から離れた郊外型の物件で、駅から離れたような立地になると、借り手を探すのが非常に大変になってきます。借り手を見つけるのに家賃の大幅割引きを行う必要が出てくる事もあります。

良い物件が回ってこない

素人に回ってくる物件というのは、基本的にインターネットで出回るレベルの誰でも買える物件です。良い話を親切に持ってくる他人はいません。サブリース契約のように誰かにリスクを押し付けて自分が儲かるような『うまい話』も世の中に存在せず、サブリース会社は途中で空室が多くなると簡単に手を切り、ローンだけが残ります。

良い物件を見つけるには、誰も買わないような激安物件を手に入れて、上手にリフォーム出来して入居者を探すあてがあったりなど他の人ができない事を出来る理由がある必要があります。単なる素人が不動さんに手を出して儲かるほどあまくありません。