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『不動産を管理する管理会社』の友人に聞いたところでは、最近の『入居者』が家賃が割高だと発言するのだそうだ。しかし、『不動産物件のオーナー』は、入居者が払った金額の中から『不動産を管理する管理会社』に一定額の金額を支払って不動産物件の入居者を探してきたり、物件に管理人を常駐させるなどして物件管理を行っていますが、そのコストが高くてあまり儲からないと嘆いているそうです。また、不動産のオーナーは、入居者が少ないと儲からないですし、管理会社にお金を支払わないといけないので、入居率が下がると赤字にすらなりかねません。更に不動産オーナーは、物件が損傷した時などには、それを修理する費用も必要になり、とにかく維持費が高くなります。

誰も儲からない不動産業

今の不動産で儲けるのは、入居率が相当に高くないと難しいとされています。中古物件も含めて供給過剰な状況で、どの不動産会社も入居率を上げるために懸命です。入居率を上げるには、家賃を下げればいいのですが、ローンを組んで不動産物件を購入している場合には、家賃を下げるにも限界があります。

都内の不動産であっても、既に中古物件が大量にある『供給過剰』の状態にあって、入居者を探すのが大変な状況です。特に正社員で安定した収入がある入居者というのを見つけるのが難しくて、少し収入が低い非正規社員に貸し出し出すしかない状況です。しかし、非正規雇用の人などは、失業のリスクや滞納リスクが高くなります。

・不動産オーナーが儲からない
・入居者が高すぎて退去を検討している
・管理会社が儲からないのでコストを下げようと検討している

儲かっている不動産は管理ができている

大きな物件になればなるほど、空室率が上がるのは管理が行き届いていない事が多いです。管理が行き届くようになってから半年〜1年ぐらいで満室になるという例もあります。逆に言えば、手を抜いてから半年〜1年ぐらいで、不動産物件に大きく空室が目立ち始めます。最も容易にわかるのは、『清掃が行き届いているか否か』という事です。内見の時には清掃が行き届いているかどうか分かりづらいですが、特に水回りなどに清掃が行き届いているか否かが良くでるので、良くチェックしておくと良いでしょう。

日当たりであったり、部屋の大きさなどは、ウェブサイトを見れば分かることもありますが、実際に綺麗に管理されているかどうかは、物件を良くチェックしないと分からないものです。住んでいる人は、様々な情報を持っているので、住んでいる人に聞いてみると、「この物件が良い物件かどうか」というのを良く知っています。

努力をしないと儲からない

不動産を多くのサラリーマンが『不労所得』ぐらいに考えていますけど、不動産業界の激しい競争によって、不労所得で収益が得られるほどあまいものではなくなってきています。不動産を買って放っておけば収入が入ってくるという『不労所得』などありえない話になってきているのです。不労所得の投資を考えるのであれば、現物を購入しないで、不動産のファンドであるREITでも買ってればいいのです。

努力をしなくても空室が埋まるのは、買った当初だけであり、努力をしないと途中から空室が目立つようになって、物件として機能しなくなってしまいます。不動産物件も、空室ばかりになってしまうと、全く資産を生み出さない『単なる箱物』にすぎない事になってしまいます。今の不動産業界というのは、家賃を他の物件に比べて同じか、安いぐらいまで値下げをして、物件を綺麗に保つようにしっかりと努力してビジネスを行うことによって、ようやく空室が埋まるような状況になっています。

片手間の不労所得では儲からない

インターネットのブログの運用でもそうなのですが、軽くやって儲かるほど世の中はあまくないです。最初は利益になるものでも、市場が飽和するとすぐに利益にならなくなってしまいます。不動産も『サラリーマンが片手間の投資』というのは、ほとんどうまくいきません。事業として手がけていかないといけないのです。自宅を事務所にして、パソコンでしっかりと管理して、不動産物件を良く見に行って、管理会社と緊密に連絡を取り合うような事が必要になるでしょう。

インターネットのサイトも、しっかりと『事業』として取り組まないと、儲けることはできません。事業として取り組む為には、最先端の技術を取り入れたり、競争相手に勝っていく事ができないのです。インターネット上で勝負を仕掛けるには、大きめのパソコンで大量に情報を出す必要があり、ノートパソコンで『ノマドワーカー』程度では稼げない時代になってきています。

コスト削減を必死で進めないと儲からない

とにかくやれる事を全て必死でやらないと儲ける事はできない時代になっています。大企業はもちろんですが、中小企業などにおいては、競争が激しい市場の中ですぐに淘汰される可能性があるので、現状に満足せずにどんどん先を見て投資していく必要があるでしょう。

不動産にとっての最大のコストは、税金です。不動産を保有するだけで固定資産税やら、収入に対しての税金やら、いろいろと税金がかかってくることになります。そして、この税金の支払いが不動産物件の利回りを悪化させる要因になってしまうのです。手元に現金を失わせていって、お金がなくなるという貧しい生活になってしまいます。

不動産物件を購入した例

不動産の漫画を書いて有名になっている『まりおさん』によると、最初に買った物件が100万円以内で手持ちの90万円ほどで購入して、それを月額4万円で賃貸していたそうです。修繕費の積立を毎月7000円行っていたということで、実質的に手元に残るのは、33000円です。利回りとしては悪くないようにも見えますが、収入に対して税金がかかってくるのと、空室が発生しない保証などどこにもないということで空室を考えると、大して儲からないビジネスだったという事です。まりおさんも、実際に物件を2年か3年で手放しています。

そこから『まりおさん』は、金持ちになりたいからと思い切って4000万円の物件に手を出すことになります。リフォーム代金の1000万円もかけて合計5000万円の物件に手を出すことになります。駅から車で2−3分で利便性の良さがうりの全18戸となる大型物件でした。計算上は13年で返済出来る計画でしたが、築30年の古い物件でしたが、1年後には満室になることで何と750万円もの年収になりました。所得税・住民税が上がり、市営住宅を追い出されて家賃が7万円になり、物件を購入する前に比べても貧乏な暮らしになっていたというのです。

高額すぎる税金がまともに払えなくなった『まりおさん』は、ローン支払いを優先したので、税金が支払えない状況に陥ってしまいました。そこで、物件を購入してから3年後に『差押通知書』（赤紙）が届くことになったのです。そこで、まりおさんは、この物件を手放すことにして、4550万円で手放しました。ローンと滞納していた税金などを全て返済して、消費税だけを支払う状況になったということです。

誰も触れない不動産投資の不都合な真実 [ 八木剛 ]