不動産の大家さんというのは、基本的に『金さえあれば誰でもできる』仕事であるとされています。サラリーマンなどが副業として借金をして大家になったりすることもありますが、思ったように収益が得られずに売却するというパターンが多くあります。
日本における不動産の価値は、買った時のままで維持できる事はほとんどありません。海外の都市では、インフレ、経済成長などで不動産価格が上がり続けている場合もありますが、日本の場合に買った時より上昇する不動産はほとんどありません。
日本においては、値下がりする分を含めて利回りを考えなくてはいけない事になります。1500万円で購入した不動産を10年間ほど運用して1000万円で売却したとすると、10年間で下落した500万円を利回りから引かなくてはいけません。
今の日本においては、地方の不動産がどんどん下落をしています。交通の便が不便な場所になると、空き家だらけになっている地域も出始めています。また、駅前なのにシャッター商店街も珍しくなくなってきています。
日本が直面している問題は非常に深刻で、世界のどの国にも起こった事がない少子高齢化・人口減少が今後の日本に襲い掛かろうとしています。人口問題を解消するには、移民を大胆に受け入れるしかない状況で、移民を受け入れなければ日本の不動産価値は暴落します。
現状においても、地方の不動産価格がどんどん暴落しており、売れない不動産が放置されて空き家だらけになっています。
少子高齢化・人口減少が進行する日本において、不動産価値がなかなか下がりづらいのは、人口が集中する東京です。特に大学生などが東京に集中しているのでワンルームマンションも埋まりやすい状況にあります。
東京にワンルーム不動産を購入する事は、今でも有効な投資であるとされています。新築物件は割高なので、中古物件で条件の良い物件を見つけたら投資を検討するのも良いでしょう。日頃から良く準備して、割安で優良物件を見る目を養っておく事が重要です。
労働者（無産階級：プロレタリアート）がいくら働いても奴隷であり続ける理由は、資本主義の概念を持ち合わせていないからです。資本主義社会では、お金を増やす為の学習・そして行動が必要になります。その基本が不動産です。
日本国内ですら不動産の管理会社をあてにするのは難しいのに、まして海外の不動産の管理会社など何のあてにもなりません。
海外在住経験がない人は、海外不動産を買うのは絶対に辞めた方がいいでしょう。少なくとも1－2年ほど住んだ場所でないと、購入した後にトラブルのもとになる可能性があります。
デトロイトのような場所に『誰も買わないようなゴミ物件』を紹介されて、購入する日本人投資家も数多くいます。中途半端に金を持て余して、知識がない人は良いカモにされます。不動産の場合には、少なくとも数百万円～数千万円の金額が動くので、大きな被害になります。
不動産を購入した後にも、管理会社に住む人を見つけるのに苦労したり、修繕費・補修費・管理費を要求されたりします。最悪の場合には、売却できない状況になり税金ばかりがかかってくるという状況もありえます。
海外不動産で特に重要になるのは、『自分が居住した事があって事情を良く知る場所』の不動産を購入するべきという事です。海外不動産に限った話ではなくて国内不動産でもそうですが、周囲を知らない場所では、ババを引く可能性が高くなります。
日本では、歴史上で類を見ないほどの少子高齢化が起きています。少子高齢化が明らかになった後も、少子化対策は全く取られてこなかったので、ますます少子高齢化が加速しています。高齢者ばかりの国になって、国内に生産力が全くなくなっていきます。
財務省の推計では、2025年になると高齢化による社会保障費の増大で、年金60兆円、医療54兆円、介護20兆円ほどの支出が必要になるとされています。そんなお金は日本にはありませんので、高額の負担が求められ、年金・医療・介護サービスの削減は間違いないでしょう。
仕事を引退した高齢者向けのサービスは、生産性を高める活動ではありません。国内が低賃金の労働者ばかりになり、国内で技術開発なども進まなくなり、余裕のある人から国外に逃げ出すような状況が発生していく可能性があります。
日本では、空き家率が更に上昇して問題になっています。2030年には、空き家率が30％に上昇するという試算があり、全国の至る所が空き家だらけになるとみられています。
特に地方都市などにおいては、既にバブル期に建てられた物件などが完全に価値を失って、無価値になってきています。バブル期に建てられた交通の便が悪いマンションなどは、住む人がいないので10万円で売られていますが買い手がいない状況です。
住む人がいない場所の物件は、次々と売られてゴーストタウンの様相になっています。特に深刻なのは、人口が集中していない地方の田舎町であり、物件の価格がほとんど付かない場所が続出しています。
日本においては、住宅価格が上昇しないので『住宅を購入するより借りた方が良い』というのは、その通りです。住宅をローンで購入してしまうと、住宅価格がどんどん下落していくので、売却してもローン返済できないような事態が起こるからです。人口減少が続いていく日本においては、住宅が負動産と化してしまいます。
全国の不動産価格が下落する一方で、東京都の不動産価格だけ人口流入が続いている事で、ほとんど下落していません。東京都で活動する人は、東京都に不動産を保有して自分で住んでおくメリットは、他の地方都市に比べて相対的に大きいと言えるでしょう。
若いうちに東京の中古ワンルームを借金で購入する事は、非常に良い判断であると言えるでしょう。自分で住む場合には、100％空室になりませんし、東京都であればワンルーム需要は必ず存在しているからです。空室率が低ければ、借金を確実に返済できます。
ラブホ社長の海外不動産投資入門というブログを見て、素晴らしい内容が沢山あって大変に興味深く読ませて頂いています。このブログで最近インドネシアのバリ島の不動産を話題にしていて、3000万円ぐらいの物件を中心に紹介されていました。不動産投資入門で書かれている内容は分かりやすいですが、初心者が海外不動産を購入する時には、本当に注意する必要があります。
購入するのは簡単ですが、その後に管理する時にトラブルが起こる例が沢山あります。日本人が購入する物件で多いのは、アメリカの不動産で、『アメリカ本土の不動産見学ツアー』などに参加して英語が全くできないのに購入して大損したりする人が後を絶ちません。
アパートのサブリース契約のトラブルが急増しています。背景にあるのは、田舎の需要が無い場所にアパートが乱立した事で、空室が目立つようになってきています。
2015年1月に相続税法改正によって、高齢者がアパートを建築する例が目立ち始めて、それまで過剰だったアパートがさらに過剰に建築されていく事になりました。
レオパレス批判はわかるんだけど、だからってレオパが簡単に倒産するわけないっしょ。何年素人ハメ倒してきたとおもってんの。そもそも、30年も家賃が保証されるって契約書もよく読まずに業者を信じちゃう脳ミソこそAIにサブリースしてもらったらいい。滞納と空室に胃炎になってからが大家の本番。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) December 27, 2017
サブプライムローンは、最初の金利が低くて、数年後に金利が跳ね上がって問題が出るというものでした。レオパレスも、最初の10年間に空室保証が入りますが、10年以後に契約更新で保証がないというシステムになっています。今さえ良ければ良いという人に契約させて、後から問題が起こるという所が共通しています。
日本では、空き家だらけであるにも関わらず、アパート新築が続いています。需要がないにも関わらず、新規に建築が進められて、過当競争に陥っているような状況です。新しい物件では、空室を埋める事は容易にできますが、古い物件に入りたがる人はいません。
田舎に土地を保有している人は、全く不動産投資の経験がない人までも、レオパレスなどと契約してアパートを建設したりしています。田舎なのでアパートを建設しても入居者を確保する事が難しくて、レオパレスと後からトラブルが起こっています。