不動産

日本では、『買い手がいないのに高値で売りに出されている物件』というのが沢山あります。特に立地条件が悪い田舎に『新築で一戸建ての家を建てる』時には、土地・建物代金で最低2000万円以上を支払いますが、売却しようと思ったときに買い手を見つけるのが不可能なのです。

例えば、数年後に2000万円で購入した物件を1000万円まで値下げしても、場所が悪いと買い手を見つけるのが難しい場合があります。日本の全国各地に売り物件がある状況なので、交通の便が悪い場所に購入しようと思う人が少ないからです。

悲惨すぎるリゾートマンション

売却価格が10万円まで下落して投げ売りされたリゾートマンションは、買い手を見つける事は『ほとんど不可能』になった状態です。資産の価値はゼロどころかマイナスであり、お金を支払って『誰かに押し付ける』事だけが目的として売られている状態です。

実際、リゾートマンションに全く住んでいないのに『管理費に悩んでいるオーナー』は多くいて、親戚に貸し出したり、友人に貸し出したりしています。

1年間50万円の維持・管理費

リゾートマンションの管理費は、普通の1LDKで年間50万円ほどが多くなっています。年間50万円を使えば、欧州にビジネスクラスで1週間ほど豪華ホテルの旅行ができたり、上手にお金を使えば、欧州1ヵ月旅行を楽しむこともできます。

50万円ほども使えば、リゾートマンションどころではない豪遊する事ができてしまうのです。

保有しないメリットが大きい

不動産は、お金があまって投資目的でもない限りは、保有しない方が良いでしょう。不動産の維持・管理費は高額であり、維持・管理費が高額のものを保有すると、自分の人生の身動きが取れなくなってしまいます。

年収400万円、500万円の人がマンションなんか買っても幸せになれませんよ（笑）長期で莫大な住宅ローンの他に、修繕積立金、管理費、固定資産税、駐車場使用料等で、20年で1000万円近く払うことになる。経済的に追い詰められ、鬱病か、それに近い状態に陥るだけ。暗い家庭にしたければ、どうぞ。

— マンションGメン (@mansion_Gmen) September 28, 2018

日本全体で見ると、地価が暴落しているはずなのですが、東京の不動産は値下がりどころか上昇しています。東京に人口が集中して、さらに日銀が金融緩和で株を買い支える事で余ったお金が不動産にも流入してきているからです。

所得の減少・増税により、庶民の生活は苦しくなっているはずなのですが、東京・大阪などの都心では、高額物件でもすぐに売れているといいます。

家賃が割高になる東京

東京では、労働収入がほとんど変わらない一方で、消費税などの税金が上昇して、不動産価格が落ちないので賃料もなかなか下がらず、それだけ労働者の所得に占める家賃がどんどん割高になってきています。賃貸に住むのであれば、出来る限り1つの場所にこだわらずに柔軟に引っ越しできるようにしておくことが大切になるでしょう。

10年以上も引っ越しをしないようであれば、賃貸ではなくて買ってしまった方が安かったという事になりかねないからです。

収益性資産の保有が大事

借金してでも不動産を購入して、不動産が大きく値上がりすれば資産を構築できる可能性があるでしょう。しかし、日本がバブル崩壊後に地価がどんどん下がる中で、借金して不動産を購入する事は、賢い選択とは言えなくなってきています。

収益性を持った資産を構築する事は、法人にとっても非常に難しくなってきており、DeNAなどがWelq問題を起こしたのも、新しい成長分野が見つからずに苦労しているからでした。新しい成長分野が見つからないと、以前からの事業の収益性が競争によってどんどん悪化すると、企業がお金を稼げなくなってしまいます。

全国のリゾートマンションの投げ売りが話題になっていますが、草津温泉のリゾートマンションも例外ではありません。草津温泉と言えば、全国でも有数の温泉街が有名な場所で、全国から観光客が押し寄せる場所としても知られています。その草津温泉で、リゾートマンションが50万円で売りに出されています。

100万円以下のリゾートマンションは、不動産会社の手数料を確保するために価格が付けられていますが、実質的にタダで売り出しているのと同じです。50万円のマンションが多数売りに出されている現状で交渉すれば、10万円まで下げるオーナーもいるでしょう。それぐらい手放したい物件なのです。

リゾート物件は住みづらい

草津市役所の近くには、小学校・中学校もあるので、ファミリーで居住するのに悪くない場所です。ただ、リゾート物件は、ファミリーで住むには狭すぎる部屋が多いのです。1LDKの43m2は、新婚さんが2人で住むには悪くない広さですが、子供が小学生・中学生となってくると狭く感じる事でしょう。

ある物件では、役所が近くにありますが、月額の管理費11,700円、修繕積立費6,420円、暖房費8,229円、クラブの会費15,585円、給湯基本料2,263円、上下水道基本料1,404円という形で、合計すると45601円の『基本使用料金』が毎月かかってくる計算になります。これだけ支払えば、この地域では、広い一戸建てを借りれてしまいます。

あまりに高すぎる維持費用で、売り物件が続出しており、100万円以下で大量に売りに出されています。

頭を下げて無料で買って貰う状態

毎月の管理料が数万円にもなるリゾートマンションは、買い手が全くいない状況なので、頭を下げて買ってもらう状況になっています。バブルがはじけた現在において、小さな1LDKのマンションを維持するために月額4万円を支払いたいと思う人は、ほとんどおらず、市場がほとんど機能しない状態になっています。

草津温泉のリゾートマンションを購入するぐらいならば、たまに草津に遊びに来て近隣のホテルに宿泊した方が良いと考える人が多い事でしょう。

世界中で都市部に人口流入が続いている事で、都市部の不動産が高騰しています。世界中で株式などで余ったお金は、特に都市部の不動産に流入しているので、価格が大幅に跳ね上がっています。この傾向は、2000年代の中国の経済成長を背景にして、先進国から投資されたお金が行き場をなくして都市に流入していることにあります。

香港化する世界の都市部

世界の都市部の不動産価格が大幅に値上がりする事によって、賃料が跳ね上がりました。

日本における『地方の不動産』がどんどん値下がりする一方で、都市部の不動産だけが値上がりしている状況にあります。

土地がない場所が高い

香港、パリなどは、もともと土地が限られてて、新しく建てる場所がありません。そのために条件があまり良くない中古物件であったとしても、どんどん価格が値上がりして高値で取引されています。こういった場所にみる不動産の価格は、簡単に値下がりしない資産とされており、ますます高値になっています。

東京はどうかと言えば、東京は香港・パリほど土地が不足している訳ではありません。まして、中国のように人口が多いわけでもないのです。それでも東京の不動産が値上がりする理由は、地方から人口が流入してるからです。つまり、その分だけ地方の養分をどんどん吸い取っているような状況になっています。

翻訳者の村瀬さんという方が実際に越後湯沢のリゾートマンション1K・面積35m2を購入して、その費用を公開しています。村瀬さんの場合には、管理費・修繕積立金・水道光熱費を合わせると、毎月3万円ほどかかっているという事です。さらに毎年発生している固定資産税・住民税が5万円と5千円ずつかかっているという事です。

この村瀬さんの物件の場合には、2014年に60万円で購入（仲介手数料が3万円、登記手数料が8万円、登録免許税が7万円、不動産取得税が15万円で実質100万円）のリゾートマンション1Kを維持するための費用は、1年間に40万円ほどかかる事になります。

1ヵ月3万円×12＋5.5万円＝40.5万円/1年

この40万円という金額は、海外のリゾート地で1ヵ月ほど十分に暮せてしまう金額です。海外リゾート地で1ヵ月遊ぶことを選ばず、越後湯沢の自宅で過ごす選択肢を取る人が購入する事になります。

最大のリスクは売却できないこと

1年間に40万円の支払いがあったとしても、物件を誰かに売却できるのであれば何も問題ありません。ただし、越後湯沢などの物件の最も怖いところは、売却先がない可能性が極めて高いという事です。タダのような価格で取得できた物件であったとしても、『タダほど怖いものはない』というのは、まさにこの事です。

売却ができないという事は、全く使わなくなっても40万円の支払いが確実に発生するという事でもあります。人生は長いので、いつ遠くに引っ越したり、働けなくなったりするか分かりません。不動産の最大のリスクは、まさに売却できない事です。

売却できない怖さ

購入して5年ぐらいは、リゾート感を満喫する事も出来るでしょうし、隠れた仕事場として利用する人もいるでしょう。確かに保有しておけば、遊び場としても仕事場としても、申し分ないといえます。しかし、それが年間40万円の維持費と釣り合うだけのものかという事を良く考える必要があります。

年間40万円ほどかければ、全国のホテルに1ヵ月ほど滞在する事ができるばかりか、海外リゾートも満喫できるのです。年間40万円の維持費を考えてしまうと、他の選択肢があったとしても、保有した物件に行くことを選ばざるえない状況になるでしょう。それが最大の恐怖になります。何故なら、他のリゾート地に遊びに行ったりすれば、さらにコストがかかるからです。

値上がりしない不動産、売却できない不動産は、絶対に購入すべきではありません。

ニートPhaさんが買った熱海の物件

有名ニートのPhaさんは、2007年に熱海の物件を友達と共同購入した事をブログで報告していました。その価格は90万円という価格でした。チラシのビラを見て購入したというのですから、相当に気が早いと言わざる得ません。その物件は、管理費がかかったので2011年に手放したと報告しています。その理由は、『頭金90万で、家賃2万の賃貸物件（うち温泉代が1万円）を借りてるのとあんまり変わんない感じだった』という事です。

自分の住む場所以外に、毎月2万円の負担は小さい金額ではありません。売却価格は8万円だったそうですが、早期に売却できただけラッキーだったと言えるでしょう。

激安10万円で売られているといわれている湯沢のリゾートマンションを短期で借りるといくらになるか？と思って見ると、何と月額8万円で貸し出されていました。10万円で売却できる物件なのに、賃料が8万円なんてスゴイと思いませんか？1ヵ月の賃料を支払えば所有できるにも拘わらず、購入したいという人は現れません。それは、借りる人がいないからでしょう。

借りるのも大変なリゾート物件

ババ抜きと言われるリゾート物件ですけど、購入するだけではなくて、借りるのも大変そうです。1ヵ月のマンスリーで田舎の満喫という需要はありそうですが、敷金・礼金がきっちりとかかり、ショート・ステイをあまり想定していないようにも見えます。こんな不便な所を敷金・礼金ありで借りるぐらいなら、東京都内で借りた方がよほど使い勝手が良いはずです。

リゾート物件で短期滞在が多いと思いきや『敷金2・礼金1』と書いてあって、1ヵ月だけ滞在するという用途を想定していないように見えます。2年契約して欲しいと考えている人が多いようで、2年契約だと割引があるような事が書かれています。いずれにしても、夏休みの間だけホテル代わりに利用するという用途では、貸し出している所は少ないように見えました。

負債要素が強い不動産物件

リゾート物件は、負債要素が非常に強い物件になります。保有している事で運用コストがかかり、ほとんど使うことがないからです。月額1万円ほどの少額の運用コストであれば問題ありませんが、ほとんどのリゾートマンションの運用コストは、3万円を超える金額に設定されており、誰もが手放したがる状況が起こっています。

田舎のリゾート物件は、もう投げ売り状態で、300万円を下回る価格で取引されることも珍しくなくなってきています。アクセスが悪い場所にあると、売却するのが大変であり、100万円を下回る価格で『投げ売り』されている物件も沢山あります。山奥にあってアクセスできないのに、リゾート物件には土地管理料が毎年かかるので、負債物件となるのです。自治体に寄付・譲渡しようとしても断られます。

このような物件が特に問題になり始めたのは、2010年頃からでした。リーマンショックの後に地方の物件が特に見向きもされなくなり、その中でリゾート物件に『ほとんど無価値』のものが大量に出回るようになったのです。

お金を払って物件を譲渡する時代

不動産物件は、負債要素が強くなればなるほど、お金を払って誰かにあげる物件が増えてくるとみられています。とにかく自分の物件を手放して身軽になりたければ、将来の維持・管理料を誰かに支払う事によって、物件自体から解放されたいと考える人が多いからです。

苗場のリゾートマンションなどは、タダでも買い手がおらず、維持・管理料金ばかりかかります。将来の維持・管理料金を負担するので、物件を買い取ってほしいという需要が生まれてくるのは当然と言えるでしょう。『10年分の管理料・100万円あげるから貰って欲しい』という人が出てきても不思議ではありません。

200万円以下の不動産は無価値

200万円以下で売られている不動産は、一応ながら価格が付いているだけで、ほんとの価格はタダです。維持・管理費がかかるので手放したい保有者は、交渉すればタダ同然で手放す場合がほとんどです。200万円以下の不動産を売却しようとしても、周辺でも似たような売りばかりが出ているので、誰も買い手がいない状況になります。

激安物件で最も考えなければいけないのは、『管理費』です。月額1万円、年間10万円ほどだからとバカにすることはできません。月額1万円も支払えば、田舎で賃貸できる物件すらあるからです。

マレーシアのイスカンダル計画

マレーシアでは、2006年頃からシンガポールから車で30～40分のところジョホールバルにシンガポールと共同で非常に大きな町を開発しました。2006年と言えば、リーマンショックが起こる前で、世界的に不動産の高値が続いていた時期でした。そして、多くの日本人の個人投資家がこのイスカンダル計画に投資しました。

地元を良く知る人であれば、この計画が無謀である事をすぐに察知していますが、日本人投資家はそんな事はお構いなしに『大都市になる』という計画を信じて不動産を購入したのです。そして、世界各国から投資が集中して、建物がどんどん出来上がりました。その数は、需要など完全に無視した数であり、空き家がどんどんできる状況になっていくのです。最初から需要を考えずに供給して、供給過剰になっているのです。

お金持ち同士でリスクを投げあう

アジア各地で起こっている傾向として、投資家によって高級物件がいくつ建っても、若いファミリー層に手が出ない価格で空き家だらけになるのです。日本の1億円もするリゾート物件が『利用者がおらずに空き家だらけ』になっているのと似ています。住宅で重要なのは、利用者がいる事であり、人口がいくら流入しても所得に見合わないような高級物件には住めないのです。物件の多くは、外国人に買わせるために建てられた高級物件になっています。

需要など完全に無視して高級物件を建てまくり、リスクを取るのは外国人の投資家です。見栄えの良い高級マンションが次々と建ちますが、買い手がおらずに閑散として、投資家は手放すことができなくなります。投資に最も大切なことは、利用者を想定して、利用者がいる場所を購入する事だという事が分かります。リゾートマンション、高級物件は、その条件に見合っていません。高級物件を分割してシェアハウスとするのは、利用者に手が出しやすいようにするためです。

市街地・住宅地であれば、古い物件であったとしても、価格がゼロになることは稀です。しかし、今では立地が悪いリゾート物件は、無料で取引されています。山奥にあって定住が非常に難しくリゾートで使うには維持・管理費があまりに高すぎるので、誰も相手にしないのです。

不動産屋さんのウェブサイトを見ると、200万円ぐらいの価格が付いている物件ですが、維持・管理費が21000円/月ともなると、買い手を探すのはほとんど不可能なババ抜き物件で交渉で無料から10万円になることは容易に想像できます。急いで売ろうとしている人は、価格０円（無料）で手放そうとしています。

不動産で200万円以下の物件で管理費が高い場合、無料でも手放したい人は多い。

70年代リゾート物件が投げ売り

70年代のリゾート物件は、築40年～50年になっており、価値がほとんどなくなっているのに、維持費だけがかかる負債要素の強い物件になっています。負債要素が強い要因として、毎月のようにかかってくる高額な維持があります。ほとんど使わないのに高額な維持費のみがかかり続ける物件は、負債の要素が非常に強くなっています。

日本の地方銀行の経営が厳しくなっているのは、住宅が余っているために『貸し手がいない状況』だからです。日本における住宅供給は過剰であり、全国が空き屋だらけになってしまっています。

価格は付いてるけど需要なし

中古リゾート物件には、500万円～1000万円の価格が付いている広い物件も沢山ありますが、その価格で買い手を見つけられることはほとんどありません。そもそも、30代～40代ぐらいの世代に人気があるリゾート物件時代の需要が日本にほとんどないからです。50代以上の世代になると、リゾート物件に定住でもしない限り、行くのも面倒で管理費を支払いたくないので、そもそも購入しません。

住宅地だと価格は付く

ある程度の整った住宅地であれば、リゾート物件と異なってファミリー向けの需要も存在しています。住宅地として整備されている場所の一戸建てであれば、建物自体に価値がなくなっても、土地にそれなりの価値を見込むことができます。

住宅地から離れていればいるほど、価格が付きづらい状況になります。都心・住宅地などに近ければ、物件が『社員寮』みたいな使いづらい物件であったとしても、シェアハウスに改良するなどして貸し出すことが可能です。住宅地から離れたリゾート系だと、そういった用途に利用する事は不可能です。

リゾート過ごし方の変化

90年代からビザなどの問題が解消されるにつれて、海外旅行が一般化したので、国内でリゾートを楽しむ必要性が薄れました。海外のリゾート遊びが激安化しており、国内でリゾートを過ごすより、海外に行ってリゾートを楽しむ方が安くなってきたのです。その結果、国内のリゾート地が閑散とするようになっています。

アジア諸国がリゾート観光に力を入れるようになるにつれて、日本の国内と競合する場所も多くなってきました。一方、日本でも北海道などの観光地の一部では、リゾート化した場所に中国人の観光客を受け入れるなどして、設備の維持に成功しています。

不動産で収益を得られない

日本においては、地方の不動産で収益を得るならば、立地条件が良くないと非常に厳しい状況になっています。特にリゾート物件の場合、賃貸で貸し出す事が困難なことが多いので、豪邸なのに誰も利用せずにそのまま放置されているような物件が地方に沢山あります。

茅野市豊平グリーンヒルズビレッジなどは、市街地に建っていたら軽く1億円を超えるような物件が1500万円ほどで売られていますが、それでも買い手がいません。