不動産

投資をする人であれば、必ず読んでおいた方が良い書籍というものが存在しています。それがロバート・キヨサキ氏が書いた『金持ち父さん貧乏父さん』です。

日本で発行されたのは2000年ですが、今でも売れ続けている書籍で、まさに『投資家のバイブル』とも言える書籍です。

金持ち父さん 貧乏父さん

『金持ち父さん、貧乏父さん」に書かれてある事は、学校で教えられる事ではありません。貧乏人は、資産を保有せず、資産運用をせず、資産について勉強もしていないので、労働のみで税金が吸い取られて手元にお金が残らないという内容です。一方で金持ちになった人は、資産を保有して、資産運用をして、資産について勉強をして、働かないで手元にお金が残ります。

金持ちになりたければ、必ず資産運用を学ばなければならないという書籍になっています。知識を身に付けて、情報を集めて、自分なりの資産運用術を身に付ければ、誰でもお金持ちになれる道が開けるというものです。仕事の資格を沢山持っていても、学歴が高くてもお金持ちにはなれません。お金持ちになるには、資産を保有して、それを運用しなければいけません。

サラリーマンを辞めること

ロバート・キヨサキ氏は、『金持ち父さん貧乏父さん』の中で、サラリーマンの生き方では金持ちになれないと言っています。日本のサラリーマンは、朝から晩まで会社で働いているので、自分の資産を増やすどころではありません。会社で働いて資産をコツコツと積み上げる事は、日本の高度経済成長期でもない限りは無理になっています。日本ではサラリーマンの事を社畜と表現して、アメリカでは「ラットレース」と表現したりしています。

他人の為に働くのではなくて、『自分の為に働く』という意識をしっかりと持っていれば、自分で一生懸命に勉強もするでしょうし、自分でお金を貯めようとも思うはずです。

生産手段を保有する事

労働者として働いていると意識する事は少ないかもしれませんが、労働者というのは、『生産手段(means of production)を全く持たない人が自分の時間（労働）を提供する事で賃金を受け取るシステムです。生産手段というのは、大きな工場を持つだけではなくて、小さな商店を持つ事も生産手段にあたり（self employee）ますが、生産規模が小さいと自営業・自作農といった形で他の人を雇いいれるまで至りません。それでも、努力によって生産規模を大きくしていくと、自営業・自作農はどんどん巨大化します。

資本家・経営者が労働者を雇い入れる理由は非常に簡単で、労働者の労働力を利用して『搾取』を行う事で、自分が儲けようと思っているからです。労働者になるという事は、誰かに搾取されるという事でもあります。労働者にならず、少しずつでも『自分のお金（資本）で勝負していけるようになる事が資本家に近づく道でしょう。

他人のお金ではなくて自分のお金を使って勝負する

マイホームを借金で買わない

マイホームを借金ローンで購入した場合には、毎月のように財布からコントロールできない支出が発生する事になります。ロバート・キヨサキ氏によると、マイホームを借金ローンで購入した場合には、『負債』として支出が発生するという事です。負債ではなくて、自分のお金でマイホームを購入して、それがお金を生み出した場合には、それは立派な資産として機能する事になります。マイホームを借金（ローン）を抱えて持ったとしても、お金を稼ぐ事はできません。

貸借対照表（バランスシート）で見ると、マイホームを購入した瞬間に家庭の負債が資産を大幅に上回る債務超過に陥ってしまいます。資産と言えるものは、自分たちの労働力だけであり、まさに『奴隷状態』で働かないといけないという事になります。そして、もし借金の返済ができなくなると、マイホームを取り上げられて、競売にかけられて、手元に借金だけ残る可能性が高くなります。



日本のバブル期のように、不動産（土地）が値上がりしている時には、自分が購入した時よりも高値で不動産が売れる可能性があったので、実際に不動産が『値上がり益を得られる』という資産要素を持ち合わせたものでした。しかし、今の日本において値上がり益を期待できる不動産などほとんどなくて、不動産を買った瞬間に莫大な借金を背負うだけになってしまいます。

資産で生活を成立させるのが難しい

多くの人が労働者として働くのは、資産で生活を成立させる事が難しいという事にあります。例えば、不動産だけで生活しようとした場合には、年収500万円をあげる為に5％で運用できる1億円の不動産が必要という事になってしまいます。1億円の物件を借金しないで買える人というのは限られています。

多くの人は、借金をして無理やり不動産を保有して金利との利ザヤを稼ごうとしますが、それは『一か八かの大勝負』になってしまいます。空室が出たり、固定資産税の税金を計算すると、手元に残る事は少ないです。そんなに儲かるのであれば、人に貸し出さずに銀行がその物件を保有しようとしますからね。

地方マンションの価格崩壊が起こっている事は、誰の目にも明らかになっています。地方のマンションでは、100万円を下回る価格が付く事も珍しくなくなり、オーナーができる限り早く手放したいと思っている例が沢山あります。一戸建てであれば、土地の価格で処分できる可能性もありますが、マンションの場合には、建物の価値がなくなったら売る事が本当に難しくなります。

20数年前に新築の時には、数千万円で手に入れた夢のマンションは、今ではタダ同然でも手放したい負の遺産に変わり果ててしまっているのです。

リゾートマンションの価格崩壊

リゾートマンションは、バブルの時代『私をスキーへ連れてって（1987年）』頃に湯沢町などに多数建てられたマンションです。当時は、借金してリゾートマンションを購入した人も沢山いて、ほとんど使わないうちにバブル崩壊して維持費がかかる悲惨な結果を招きました。それでも、その時に売れてしまった人はまだ良い方で、現在ではほとんど資産価値がないどころか、維持費だけがかかる『負の遺産』と言われています。

リゾートマンションには、温泉、プールなどが付いているので、それだけ普通のマンションよりも維持費が高くなります。また、立地がリゾート地であるという点から、普通の生活で利用するには、スーパー、コンビニが遠いなどの欠点があるので、通常の生活で住む人はほとんどいません。この為に価格崩壊が起こりやすかったのです。

日本中に増える負の遺産

負の遺産とされるマンションは、リゾートマンションだけにとどまらず、全国に負の遺産のマンションが増えています。毎月必ずかかる維持費だけではなくて、修繕の為に修繕積立費もかかり、老朽化した場合に誰も住んでいない建物をどうするかという問題も起こってきています。早めに誰かに転売したいと誰もが思うので、10万円の価格で売りに出されますが、そうした金額が並べば並ぶほど、誰も買いたがらなくなります。

全国のマンションでは、既に住人と音信普通になって、管理費・修繕積立費の回収が不可能な例も出始めていて、管理費・修繕積立費の回収が難しくなると、改修工事・建て替えなどが不可能になるので、そのまま老朽化して廃墟になっていくものとみられています。更地にするとしても解体費用がかかり、いずれにしても所有者の負担は逃れられません。

郊外の中古マンションがヤバい

東京都心部のマンションであれば、駅近くの物件は古くなってもそれなりの需要を見込むことができます。しかし、東京郊外にあって東京から1時間ほどかかる通勤圏内と言われるところの人気が落ちています。八王子市などでは、駅から離れた場所になると、マンションの価格も300万円を割り込むものが出てきており、それでも買い手を見つけるのが難しいと言います。自分で住むには不便ですし、投資物件としては、空室リスクがある立地で高い利回りが期待できないからです。

郊外では、家族で住むための一戸建ての人気は健在でベッドタウンの役割を果たしていますが、単身ワンルームなどの利用は都心に比べて需要が低くなっていて、激安物件が老朽化した時に借り手がいない状況で空室になっている部屋が増えています。

借金をしての不動産購入

借金して不動産を購入する事は、金利がいくら低いからと言って賢い方法ではありません。金利が低いからレバレッジを5倍にして借り入れで家を建てて、30年の返済を背負ってしまう事は、今の日本において賢い投資とは言えません。出来る限り頭金を貯める事で、レバレッジを貯め込んで可能な限りのリスクを減らすという方法をとっていかないと、借り入れが生活を大きく圧迫する事になってしまいます。

賃貸と借り入れの返済が金額が同じように見えますが、賃貸の場合に『家計の状況が苦しいから引越しをしよう』という事が可能ですが、借り入れを行ってしまった場合には、家計の状態が苦しくても返済金額を安易に変更する事はできません。返済金額を変更する（リスケ）事を行うと、返済期間が伸びて金利負担が増えると同時に、信用も損なわれてしまいます。

マイホームと賃貸の比較

マイホームと賃貸の比較というのは、良くマイホームを購入する営業マンが営業文句であげます。日本において30年～35年ローンでマイホームを購入する人が多いですが、その理由としては退職までにギリギリ返済を終えられるからです。3000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い100万円で、2000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い67万円ほどになります。2000万円で30年ローンを組むと金利ゼロで月々の支払い5.5万円になりますが、それに金利が上乗せされると毎年3％の金利だとしても、最初の方は金利の支払いだけになって借金はほとんど減りません。

今の時代に子供がいる場合には、マイホームの支払いを行った事で、子供の学費が不足して、子供が奨学金を借りなければいけないような事態になってしまう事も予想できます。長期ローンの場合には、この辺りまで計算して計画を立てなければならず、長期ローンの計画を立てる事は大きな難しさがあります。

良い情報は自分に来ない

肝に銘じておきたいのは、良い情報は自分所に来ないという事です。儲かる物件を教えてくれる営業マンなどいませんので、もし投資する場合には、自分の足で歩き回って日頃から物件を確認する作業を怠らない事でしょう。

東京のワンルーム投資は、タイミングが全てになるでしょう。

ワンルームの投資は、新築は論外であり、購入するとしても都心に近い流動性が高い所が人気があります。

子供の上京が良いタイミング

東京から離れた田舎に住んでいる人であれば、東京から上京する時が最も良い投資タイミングであると言えるでしょう。子供が4年間大学に通うとして、6万円の家賃の所に住むと6万円×12ヶ月×4年＝288万円かかります。仮に購入したとすると、1ヶ月当たりの維持・管理費が1万円かかるとしても、維持費用は1万円×12ヶ月×4年＝48万円なので288－48万円の240万円の収益を生み出す事になります。

たとえ自分の子供であったとしても、『誰かが住む』という満室保証ほど大きなものはありません。収益物件にするには、誰かが物件に住み続ける必要があります。

ポイントになるのは、子供が住むという事が確定しているので、『4年間は絶対に空室にならない』という事です。子供が4年後に使わなくなったら（ほとんどの人は就職の後などでも同じ物件を使い続けられる）、その時点で売却にかければ良いという事になります。10年ほど使った場合には、先程と同じ計算式で5万円×12カ月×10年＝600万円のという計算になります。頭金が大きければ、半分ぐらい借金であったとしても、余裕を持った返済が可能でしょう。

ワンルームの新築投資は論外

ワンルームの新築投資は、失敗する可能性が高いので論外であるとされています。日本では、フランスと違って建物が老朽化しやすいので、新築物件に人気が集中する傾向があります。この為に『新築プレミアム』という形で価格が上乗せされていて、高い金額になっています。購入した瞬間から価格が大幅に下落して、売りたいと思っても売れないという事になってしまいます。

購入するのであれば、築浅の中古住宅が良いとされています。築浅というのは、築20年以内であって、それから20年ぐらいは何とか使えるような状況のワンルームです。安いからと言って、築30年などのワンルームを購入すると、10年後以降にリフォーム代がかかってきたり、入居者を探すのに苦労する事が予想されます。少しぐらい価格が高くても、築10年～15年以内のものを探すのが良いでしょう。

自分が実際に住んでみた感覚

周辺の地理に強ければ、それだけ購入する時のリスクを減らすことができます。不動産の投資では、写真などでは分からない実際の物件を見た時の感覚であったり、周囲の環境などが重要であるとされています。駅からの距離、日当たりなどはパンフレットを見れば良そうで来ますが、実際の現地の様子などは、住んでみなければ分からない事も沢山あります。

『以前近くに住んでいた』事があって、周辺地理に詳しかったり、そのマンション（アパート）などを日常的に通行していて、どんな立地かを良く把握している場合には、購入した時にも失敗の可能性が少なくなるでしょう。周囲にどんな人が住んでいて、どのぐらいの価格で貸し出せるかを把握しやすいからです。
 

現在、300万円ぐらいで売られている中古物件は、全国に沢山あります。その中には、湯沢町のように10万円で売られている物件もあります。もう、10万円となると、タダみたいな物件で『どうかお引き取り下さい』という状況です。

湯沢町の45万円物件

完全に負の遺産になる不動産

不動産は、10万円の価値となると、完全に負の遺産になります。湯沢町では、リゾートマンションを年に1回も利用しない人が全体の半数以上とされています。都心から遠くてアクセスができなかったり、高齢になってスキーをやめたりして湯沢町に来なくなった人たちです。全く使わない状況であるにも関わらず、月額2万円もの管理費がかかっていて、完全に負の遺産と化しているのです。

湯沢町の物件が10万円だからと言って、それを購入しようとする人は誰もいません（だから10万円）。また、現在300万円ぐらいの価格が付いている物件も、10年後に売却不可能である事を考えると、実際の売却価格は10万円になると考えても良いでしょう。こうなってくると『手放そうと思っても、貰ってくれる人がいないババ抜きゲーム』となります。全く使わない物件なのに、維持・管理費だけがかかるマイナス物件という訳です。

湯沢に見られる大量の売り物件

湯沢のリゾートマンションでは、どこも売りたい人が大量に出てきていて、こうなるともうどうしようもない状況になります。

激安物件を求めて引っ越す人

湯沢町のホームページによると、湯沢町の人口というのは、湯沢町の激安マンションに移住してくる人がいるので、全国の過疎地域が出る中で、それほど大きく減少していないのです。老後などにやる事がなくて田舎でのんびり暮らしたいという人にとって、リゾートマンションが悪くない選択肢になっています。実際、全く売れない中で、この10年で1000戸ほどに買い手がついているというのです。

定年退職後にゴルフ・スキーを楽しむのに良い選択肢として、激安マンションを購入して楽しんでいる人はいます。しかし、注意しなければいけないのは、定年後に購入した人が亡くなると、相続する子供などが処分できずに管理費の支払いに困ってしまうという事です。そうした事から、購入に慎重にならないと後から大変な事になってしまいます。

湯沢町の人口推移

2009年12月　8402人
2010年12月　8328人
2011年12月　8249人
2012年12月　8367人
2013年12月　8349人
2014年12月　8272人
2015年3月　  8,201人
2016年12月  8,182人

湯沢町の人口はほとんど変化がない状況ですが、移住してくる人の大半は高齢者という事です。かつて、お金持ちのステータスとして活用されていたリゾートマンションは、今では貧困者の逃げ場となって老人ホームのようになっているというのです。

高額にかかっている維持管理費

購入する時には、数十万円で購入できる物件ですが、毎月の家賃のように重くかかってくるのが維持・管理費です。一戸建てを購入した場合には、状態が良い物件を買っておけば、維持・管理費が毎月かかるという事はありませんが、マンションでは必ず支払わなくてはいけないものです。そうした維持・管理費が非常に重いと感じる購入者も多いでしょう。

物件にもよりますが、リゾートマンションの維持・管理費は、普通のマンションに比べると高額で、1ヶ月2万円～5万円ほどかかってくる物件が多いです。はっきり言って、2万円、3万円も出せば、田舎の町だとお部屋を借りる事が出来てしまいます。そういった事情でも購入するのは、単身であったり、お部屋を借りる事が出来ない『何らかの訳あり』の人が半数という事がNHKの取材で明らかになっています。

全国の過疎化で起こる値下げ競争

全国の過疎地では、不動産の値下げ競争の様相を呈しています。湯沢町で300万円で購入しなくても、もっとアクセスが良い地方の駅前の物件がワンルーム200万円ほどで売られていたりします。

少子高齢化で若者が都会に集中するようになり、不要になった一軒家が田舎に沢山出てきています。

10年後に1970年代物件の価値ゼロ

10年後1920年代後半になると、1970年代に建てられた木造・中古住宅などのほとんどは、築50年になって、その価値がゼロになると考えられています。築50年の物件となると、住みたい人はほとんどいない状況になり、ボロボロになって空き家が目立つようになるでしょう。リフォームしていれば住めないこともないですが、それでも物件の価値と言うものは非常に低いものになります。また、古い物件は出口戦略が見えないので、投資家も買いたがりません。

現在、中古市場で投資用に代われている中古マンションというのは、その多くが2000年代以降に建てられた、今後も長期的に運用ができそうで、出口戦略も立てやすい物件です。古い物件、そして駅から遠いなどアクセスが不便な物件というのは、買い手が付かない事が多くなっています。

激安物件に注意が必要

不動産の激安物件を安く購入してリフォームして貸し出して高い利回りを得ている人は確かにいます。しかし、そうした大家がうまく『売り逃げ』出来ないと、その物件を保有し続けなければいけなくなり、最終的に大きな損失になる可能性があります。100万円で購入したような物件は、10年後に買い手が見つかる保証がどこにもないのです。

苗場・湯沢町のリゾートマンションというのは、儲かるのであれば企業が参入して、ホテルに改装でもして貸し出しているはずなのです。そうなっていないという事は、『出口戦略が立てられず、リスクがあまりに高すぎる』と考えている投資家が多いという事を意味しています。

国家の人口というものは、簡単に変化させられるものではありません。しかし、国家を存続させるためには、一定の人口と労働力が必要で、今の日本の状況は『本当に悲惨などん底に向かっていく』としか言いようがありません。生産人口（15～64歳）が大幅に減少していくので、労働者が減少して社会を支える事が不可能になるのは間違いありません。

こうなる事は、20年前から予測できた事でしたし、人口統計から明らかな事でしたが、有効な対策が出来ませんでした。そして、今も有効な対策が取られないままに、どんどん人口が減少しており絶望的な状況に向かおうとしています。人口減少が起こった1990年頃からバブルが崩壊したのよりも更に大きな不動産価格の崩壊が起ころうとしています。

全国の住宅価格が崩壊

現在、日本では7軒に1軒が空き家となっていて、空き屋問題が深刻化しています。しかし、人口減少を見る限りでは、本格的に空き屋が問題になるのはこれからとみられています。今まで一貫して人口流入が続いていた世界最大の都市とも言われる東京都の人口は、2020年頃にピークを迎えるとされていて、2020年以降は、都心の物件ですら価格が崩壊する可能性が指摘され始めています。

新築マンションが作られ続けていて、バブル以前に建てられた古いマンション、アパートなどに居住したがる人はほとんどいない状況で、空室ばかりが目立つようになり始めています。日本の少子高齢化の中で、マンションの高齢化が深刻で、老人ホームのようなマンションも多くなってきています。首都圏郊外などに200～300万円でしか売れない物件も出始めていて、売れない物件がさらに値段を下げる悪循環となっています。

1円でも売れないマンション

バブル以前に建てられたマンションなどは、買い手が全くいないものが多くなっていて、中古マンションが1円で売りだされても買い手がつかないという事が増えています。マンションの場合には、1円で購入したとしても、その後に維持・管理費がかかり、転売もほとんど不可能という事情があります。1戸でも激安10万円以下で販売されるような不動産があると、その物件自体には、もうほとんど価値がないような状況になっているでしょう。

かつてのマイホームブームの時に人気が殺到していた郊外に次々と現れたニュータウンなどは、都心から遠いこともあって、既に物件の価値を失っています。

ますます高くなる仕事の要求

半導体の開発と同じで、現在の労働者に対する学習コストの要求というのは、ますます高くなってきています。それは、コンピューターが発達して、簡単な作業であれば、誰でも出来るようになってきたからです。労働者から見ると、消費者に対してより多くの価値を提供しなければ、同じ給料を得られないという非常に厳しい状況に陥っています。仕事で要求されるレベルとういうものがどんどん上昇しており、効率的に作業をこなさないといけない時代になってきています。

人口が増加している社会においては、『大学を出て、何となく会社でやっていたら給料が上がった』という事になっていますが、今ではそういうやり方をしていたら、会社の方が潰れてしまいます。大学を出るまで、出た後にスキルを磨き続けなければ、労働者としての価値が維持できない状況になってきているのです。例えば、不動産業界で働くならば、以前であれば『宅建を持っていれば大丈夫』とされていましたが、今では宅建を持っているのは当然で、更に営業も上手にこなしてお客さんをゲットしなければいけないという具合です。

学習コストの増大

仕事の要求が高くなるという事は、学習コストがどんどん上がっていくという事でもあります。中途半端に学習したものでは使いものにならず、低賃金に甘んじる事になってしまいます。日本における歯科医師などがその典型例で、日本で歯科医院がコンビニより多くなっている現状において、歯科医院は専門的で高いお金を取る私費治療などができる歯科医院でないと生き残るのが難しくなっています。そうした歯科医院を開業できるのは、高度なスキルを磨き続けた人のみです。

学習しなければいけない事がどんどん増えていて、良い大学を出た上に更に磨きをかけないと給料が貰えないような状況になっています。単純に大学を出たぐらいでは、中国などの学生との競争になってしまって、グローバル競争で負けてしまうからです。

『英語は良く分かりませんが、アメリカの不動産を買いました』なんていう話を聞きます。

英語分からないのに海外不動産を買うかな？と思いますね。300万円ぐらいで買うならまあ、安いからいいか！と思うかもしれませんけど、補修しないとすぐに空室になってずっと埋まらないような物件で、それをどうする事もできなくなって、さて、ババを掴まされてどうしましょうという日本人は、実は結構多いのです。

（１）英語は意思疎通レベルで出来てあたりまえ
（２）現地に友人がいるのは当たり前
（３）何度もその現地に行って精通しているのは当たり前

このぐらいの当たり前の事が揃わない限りは、海外不動産なんて買わないでしょう。海外の人に『良い物件』を紹介するなどというお人よしの人がいるはずがありません。どうしようもないババを掴まされるのがオチです。日本人だって日本の不動産で失敗するのに、外国人がなかなか成功できないのと同じです。まして、現地語が出来ないというのでは、お話にもなりません。

海外口座のトラブル

友達が香港の海外口座を凍結されてしまって、凍結解除をどうすればいいかという相談されました。友達が言うには、HSBCとかチップが入った端末が必要なんですけど、その端末が古いものしか持っていなくて、新しい物は実家に送られたらしいけど見当たらないと。そのまま、香港のカスタマーセンターに電話してあげて、全部英語なんですけど電話で状況を伝えてやり取りするのはメンドクサイですけど、英語が出来れば何とかなるんですよ。口座の凍結を解除して貰いました。

海外口座を持つメリットがあるのは、富裕層なのだと思うのですが、その人は特に富裕層という訳でもなく、英語もできないのに香港の口座を持って何をしようとしたのか不明です。香港の口座は、金融取引を行う場合にはメリットがあるとされていますが、普通のサラリーマンが持っていたところで、大したメリットがありません。

国際感覚が欠如した東芝

国際感覚が欠如した東芝の経営陣が購入を判断したウェスティングハウス・エレクトリック（WH）で東芝が大損していく事になりますが、これも英語ができない経営陣が海外事情を良く知らないままに決断したという国際感覚を欠いた事例として紹介されるべきでしょう。

ソフトバンク孫さん、楽天の三木谷さんのように、少なくとも英語を自分で聴いて、話せるぐらいのレベルの人じゃないと、国際業務でお話にならない事が明らかになりました。ババを掴まされるんですね、普通に。まあ、孫さんも米国の携帯会社スプリントがババかどうか知りませんけど、少なくともトランプに会いに行って自分で話すぐらいの事はできます。

日頃から実力を高めておかないといけないというのは、こういう事なのかと思います。

日銀が金融緩和を行う事によって、株・不動産などの価格だけが値上がります。多くの人の収入が一定の中で、株・不動産の価格だけを釣り上げると、収入が一定である労働者が家賃な度の割合が高くなることになるので、労働者の生活がどんどん苦しくなる事を意味します。アメリカでは、そのような状況が行ったのですが、人口流入が続くので空室が大量に発生したり、不動産価格が下落する事がありませんでした。

人口流入が続くことは、金融を操作して不動産価格を釣り上げたとしても、貧困層が増えて苦しむだけで不動産の価格の下落に繋がらないのです。しかし、日本の場合にはそれは違います。不動産価格を釣り上げると、多くの人が苦しくなり、空室がどんどん発生する事になります。最終的には、不動産価格は、元の価格に下落していく事になります。日本とアメリカでは、状況が大きく異なっているのです。

消費税の増税と金融緩和

日本では、2014年4月に消費税増税が行われて、消費税が5％から8％に上げられました。これに伴って、消費者の消費は、実際に数％ほど落ち込んで、財布のひもがさらに固くなりました。それまで購入していたものがいきなり高くなるのだから当然です。そして、それと同時に行われていくのが金融緩和です。労働者の所得が増えない中で、大規模な金融緩和が行われると、不動産価格が値上がりして、それに伴って庶民の生活が苦しくなります。

少子高齢化が進む日本において、根本的な解決を後回しにしていますが、結局のところ市場の拡大が全くない中で金融緩和しても、実態経済がついてきません。アメリカのように人口増加している国であれば、後から実体経済がついてくる期待が持たれますが、日本のように少子高齢化が加速している状況では、お金を操作しても将来にそのお金を稼げない事が判明した時点で元の状況に戻るのです。

不動産の収益が落ちる

不動産を賃貸で借りる人は限られているので、不動産の価格は高値圏で推移しても、実際には空室が多くなるので、利回りが低下する事になります。実際、日本の不動産で収益物件というものがほとんどなくて、投資すれば損をすることが多くなってきています。

シェアハウスなどで空室を減らす事を工夫している会社がありますが、そうする事で更に不動産の価格が下落する事に繋がっています。

根本的な解決を先延ばし

戦後に日本が競争力を付けたのは、安価な労働力を使ってアメリカの市場に輸出を拡大する事が出来たからでした。その技術を利用してヨーロッパなど世界中に輸出を拡大していきました。しかし、その富が1990年頃にピークになり、バブル崩壊後に日本の国際競争力が落として中国が安価な労働力を使って世界に物を輸出するようになっていきました。

日本は、当時から高い技術力を保有していましたが、中国の安価な労働力を使った大量生産であったり、国内市場の低迷などによって、負けていくようになりました。その中で、日本で労働力を安く使うという事に集中して派遣社員などを増やしましたが、ハードからソフトなど新しい技術に対応する事が出来ずに市場で危機的な状況に陥った会社が沢山あります。

金融マネーが描く将来像

金融が作りだすものというのは、将来像です。通常の流れは、人口が増加する→消費が活発化する→金融市場も将来を見込んで貸し出しを強化するという流れなのです。しかし、金融市場（株式市場・不動産）を先に活発化させたところで、将来的に人口が増加しなければ、結局のところ作った不動産であったり、投資した工場は空になります。空になるものを作る時には、お金が動くので確かに建設される時に人員が動いて景気が良くなったように『錯覚』する訳ですけど、実際には何の役にも立たないものを建設しても、それは廃墟になるのです。

この不動産を廃墟にしない為には、消費を活性化させる為にメディアを使った大規模プロモーションを行ったりします。しかし、こうした手法も大学生などが1日850円で生活する状況において意味をなさなくなってきています。確かに一部の場所（USJであったり、東京ディズニーランド）などは、このプロモーションに成功して経済が非常に低迷して人口減少する中においても人を集めています。しかし、それは都心部に人口流入があるからです。実際には、田舎の方から衰退しており、地方の農村部においては、農業が完全に衰退して産業がないまま過疎化が進行しています。

財産を余分に持っている人がいたら、みんなが経済成長する為に皆に分け与えなければいけないのです。


(Wikipadiaよりバベルの塔）

ある土地における搾取限界

人が生存する為には、一定の食料を必要としていて、住居も必要となります。このようなものが最低限になってくると、それ以上は絶対に削れない『搾取限界』が起こります。日本の場合には、大学の学費がどんどん高くなり、福祉が削られていき、子供たちが貧困の状態に陥るようになっています。まるで、財閥が支配した戦前のようになってきている訳です。そうなってくると、経済がそれ以上成長できなくなります。

日本では、戦前に貧農が生まれた背景には、多くの人が小作農化してしまって、その賃金が非常に低い状態に抑えられたからでした。本来は努力して開墾すれば、日本にもまだ土地はあったのですが、そういった時間と労力をかける事を嫌がった財閥は、簡単に儲けられる方法として戦争を選択していく事になります。本来であれば、海外に戦争を仕掛けなくても、自国の農民たちを教育したり、新規技術を開発する事で生産性を高める事ができて競争力が高まるのです。しかし、当時の日本にそうした発想はなくて、教育というものが一部の限られた人のものになっていて、農業の技術開発なども行われていませんでした。

2016年2月に発表された2015年の国勢調査によると、1920年の調査依頼初めて日本の人口が減少に転じています。更に高齢化率も25％を超えて、日本は長寿大国となってしまいました。

人口が減少するというのは、不動産を購入する人が減るという事で、その状況が続けば不動産価格の下落は間違いないとみられています。

人口減少による不動産価格の下落

人口減少が起こっている地域では、現在でも既に不動産価格が『ほとんどゼロ』という地域が多くなってきています。不動産価格がゼロというのは、誰もいない空き家状態が長期で継続している状況です。空き家が目立つようになると、スーパーなどの進出も減って、更に不動産価格が下落していくという悪循環に陥っていく事になります。

アメリカデトロイトが示すゴースト化

かつて自動車産業の中心都市として栄えたデトロイトは、今では完全に衰退してしまって、市の中心部ダウンタウンがゴーストタウンとなって犯罪が全米でトップとなっています。少し駐車しているだけですぐに車上荒らしにあったり、車を停車すると強盗に出くわすという最悪の場所となっています。アメリカ全体では人口増加が継続していますが、デトロイトの人口が減少して、別の都市にどんどん移動しています。全盛期に180万人都市として栄えましたが、現在は70万人ほどまで減少しています。

デトロイトの場合には、ダウンタウンにある高層ビルなどにも全くテナントが入居しておらず、完全にゴーストタウンとなっています。富裕層は郊外に移住してしまって、移住できない貧困層のみが取り残されて、治安の悪化に拍車をかけました。ダウンタウンにおける不動産の価値は皆無であり、1ドルで販売しても買い手が付かない状況になっています。

空き家だらけになったデトロイト

全国で空き家だらけになっている

日本全国では、既に空き家だらけになっています。人口減少の中で、タダのような値段でも借り手がいないような地域が続出しているのです。日本の田舎から急速な人口減少が起こって、空き家が増加して、新築マンションなどの多くが都心を中心に出来るので、都内の住宅以外は、全て価格崩壊して二極化が進むものとみられています。

野村総研の発表した試算では、2033年の空き家数は約2,150万戸へ増加して空き家率が30％を超える可能性があるとしてきしています。空き家が増えると治安の悪化、暮らしにくさなどが出るので、不動産価格の下落に繋がります。このままの状態で推移すれば、2040年頃には、日本の空き家が40％を超えて、空き家だらけのデトロイトのような状況になる事が予想されています。

空き家を保有しているのは、税金、撤去費用、そして相続税などで良い事ではありません。空き家

https://www.nri.com/jp/news/2015/150622_1.aspx

アベノミクスでマンション価格上昇

マンション価格だけが上昇している要因としては、日本の人口減少を見越して、田舎の住宅を積極的に買う人がいないからです。日本の田舎は、あと20年で急速に過疎化が進んで、都市に人口が流れ込んで消失する自治体が2040年までに500以上という試算が出されています。島国の日本において人口が増えないという事は、これから不動産価格は下落していくしかないのです。


http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2016/09/7face95f29705111062286471a38f379.pdf