ワンルーム

不動産の大家さんというのは、基本的に『金さえあれば誰でもできる』仕事であるとされています。サラリーマンなどが副業として借金をして大家になったりすることもありますが、思ったように収益が得られずに売却するというパターンが多くあります。

不動産の価値が下落する

日本における不動産の価値は、買った時のままで維持できる事はほとんどありません。海外の都市では、インフレ、経済成長などで不動産価格が上がり続けている場合もありますが、日本の場合に買った時より上昇する不動産はほとんどありません。

日本においては、値下がりする分を含めて利回りを考えなくてはいけない事になります。1500万円で購入した不動産を10年間ほど運用して1000万円で売却したとすると、10年間で下落した500万円を利回りから引かなくてはいけません。

1500万円ワンルームの場合

1500万円のワンルームを購入した場合には、利回り5％だとすると年間75万円の収入で、10年で750万円の収入を得る事ができます。10年分だけ部屋が経年劣化する事になるので、売却する時に割り引く必要があり、利回りが低下します。

1500万円で購入したワンルームを10年後に1000万円で売却すると、500万円の評価損が発生するので、10年で得た750万円の収益から500万円を引くと、実質的に手にできた収益は250万円になります。1年あたり25万円にしかなりません。借金をしていたら金利分で赤字になる可能性がある金額です。

借金が問題になってくる

頭金が僅かしか用意できなかったり、フルローンを組んでいると、売却する時に大きな問題になります。空室などが出て思ったような収益が得られないから売却しようとすると、借金の残高以下の評価額になる事があるからです。

特に注意しなければいけないのは、新築ワンルームなどをフルローンで購入する場合で、すぐに価格が大幅に下落するので、売却価格を考えるとフルローンで買うと損をする場合が多いとされています。

実際、不動産で問題になるのは、頭金をほとんど用意しなかった場合です。頭金を十分に用意できるようであれば、売却を考えた時にも大きな問題にはならないでしょう。

営業マンの話に乗せられる

不動産営業マンというのは、電話をかけて親切そうに話をする調子の良い人が多いです。金融知識も中途半端でも、年金の代わりになる、節税になるなどと、人の不安に付け込んで話をしてきます。真面目で無知な人ほど営業マンの話に乗せられます。『こんないい物件はない』などと言われて焦るほど失敗する可能性は高くなります。

仕事で不動産を買う人は、営業マンの話よりも自分で勉強した感覚を信用して、自分の感覚で物件を判断します。営業マンの話よりも、自分の状況にあった物件を購入する事を優先するからです。営業マンが『他にはない物件』と言ったり『自分を通せば大丈夫』などと特別感の発言をしたら落ち着いて考え直しましょう。

大きな問題になる空室

不動産の場合には、空室になると家賃がゼロになるので、借金が持ち出しになる所に注意が必要です。自分で住むのであれば問題ありませんが、他人に貸すとなると、空室が必ず発生してしまいます。空室期間が長くなるほど赤字になってしまいます。

空室を減らすために家賃の値引きをかけると、今度は全く利益がでない状況になり、そもそも何の為に不動産を購入したのか分からない状況になってしまいます。誰か住んでいても利益が出ない上に、空室になったら持ち出しという状況になってしまうからです。

立地の良さが重要になる

不動産のワンルームは、立地の良さが価格下落を防ぐ手段とされていて、立地が良ければ古い物件でも借りてがいるとされています。投資用の物件であれば、駅から5分以内が投資価値があり、最悪でも10分以内の立地にすべきとされています。

東京都心から離れた郊外型の物件で、駅から離れたような立地になると、借り手を探すのが非常に大変になってきます。借り手を見つけるのに家賃の大幅割引きを行う必要が出てくる事もあります。

良い物件が回ってこない

素人に回ってくる物件というのは、基本的にインターネットで出回るレベルの誰でも買える物件です。良い話を親切に持ってくる他人はいません。サブリース契約のように誰かにリスクを押し付けて自分が儲かるような『うまい話』も世の中に存在せず、サブリース会社は途中で空室が多くなると簡単に手を切り、ローンだけが残ります。

良い物件を見つけるには、誰も買わないような激安物件を手に入れて、上手にリフォーム出来して入居者を探すあてがあったりなど他の人ができない事を出来る理由がある必要があります。単なる素人が不動さんに手を出して儲かるほどあまくありません。

少子高齢化・人口減少が進行する日本において、不動産価値がなかなか下がりづらいのは、人口が集中する東京です。特に大学生などが東京に集中しているのでワンルームマンションも埋まりやすい状況にあります。

東京にワンルーム不動産を購入する事は、今でも有効な投資であるとされています。新築物件は割高なので、中古物件で条件の良い物件を見つけたら投資を検討するのも良いでしょう。日頃から良く準備して、割安で優良物件を見る目を養っておく事が重要です。

労働者が奴隷であり続ける理由

労働者（無産階級：プロレタリアート）がいくら働いても奴隷であり続ける理由は、資本主義の概念を持ち合わせていないからです。資本主義社会では、お金を増やす為の学習・そして行動が必要になります。その基本が不動産です。

奴隷階級に生きる人たちは、労働が尊いものだと洗脳されて、資産運用の何たるかを知ろうとしません。資産の運用をしなければ、死ぬまで働き続けなければ行けない事になります。年金は国に資産運用を任せた近代的な制度ではありますが、日本のように少子高齢化する社会で破綻することは目に見えています。

投資・資産運用を国に任せてる社会保障制度だと、自分が得られるリターンが大幅にマイナスになるので、自分で資産運用を勉強して、自分の資産として運用していく必要があります。国に任せていたのでは、どんどん貧困化していきます。

考え方を20年前と変えず『国に依存すれば何とかなる』と思って自分の資産運用を怠っていると、国にあり金を吸い取られてジワジワと貧困層に転落していく結果となります。国でさえ信頼できないのに、まして企業など労働者から吸い上げる事しか考えてないので働いてるだけで貧困そうに簡単に転落します。

築30年以内の中古物件に絞る

東京では、80年代に建てられた物件も1000万円を超えて売られていますが、築30年を超える古い物件を購入するのは辞めた方が良いでしょう。古い物件になると痛みが激しいので、将来的に確実に補修費がかかってくるようになります。リフォームに誤魔化されない事も大事です。

東京においては、築50年ぐらいの物件ですら価格が付いていますが、実際に売主の立場になると『早く誰かに買って貰って手放したい』というのが本音でしょう。いかに東京でも畜50年となると、建物自体にほとんど価値がないからです。

駅から10分以内の中古物件に絞る

東京において『駅からの距離』は、物件の入居率に影響します。ほとんどの入居者が駅から歩いて10分以内の物件を希望するので、駅から10分以内の物件に絞り込みます。駅から10分以上のワンルームは、その価値が半減してしまいます。

無理して物件を購入しない

東京には、いくらでも物件があるので、無理して購入するのは良くありません。何年かかっても良い物件を見つける事が重要になります。急げば急ぐほど、高い価格で質の悪いババ物件を引く可能性が高くなってしまいます。

東京のワンルーム投資は、タイミングが全てになるでしょう。

ワンルームの投資は、新築は論外であり、購入するとしても都心に近い流動性が高い所が人気があります。

子供の上京が良いタイミング

東京から離れた田舎に住んでいる人であれば、東京から上京する時が最も良い投資タイミングであると言えるでしょう。子供が4年間大学に通うとして、6万円の家賃の所に住むと6万円×12ヶ月×4年＝288万円かかります。仮に購入したとすると、1ヶ月当たりの維持・管理費が1万円かかるとしても、維持費用は1万円×12ヶ月×4年＝48万円なので288－48万円の240万円の収益を生み出す事になります。

たとえ自分の子供であったとしても、『誰かが住む』という満室保証ほど大きなものはありません。収益物件にするには、誰かが物件に住み続ける必要があります。

ポイントになるのは、子供が住むという事が確定しているので、『4年間は絶対に空室にならない』という事です。子供が4年後に使わなくなったら（ほとんどの人は就職の後などでも同じ物件を使い続けられる）、その時点で売却にかければ良いという事になります。10年ほど使った場合には、先程と同じ計算式で5万円×12カ月×10年＝600万円のという計算になります。頭金が大きければ、半分ぐらい借金であったとしても、余裕を持った返済が可能でしょう。

ワンルームの新築投資は論外

ワンルームの新築投資は、失敗する可能性が高いので論外であるとされています。日本では、フランスと違って建物が老朽化しやすいので、新築物件に人気が集中する傾向があります。この為に『新築プレミアム』という形で価格が上乗せされていて、高い金額になっています。購入した瞬間から価格が大幅に下落して、売りたいと思っても売れないという事になってしまいます。

購入するのであれば、築浅の中古住宅が良いとされています。築浅というのは、築20年以内であって、それから20年ぐらいは何とか使えるような状況のワンルームです。安いからと言って、築30年などのワンルームを購入すると、10年後以降にリフォーム代がかかってきたり、入居者を探すのに苦労する事が予想されます。少しぐらい価格が高くても、築10年～15年以内のものを探すのが良いでしょう。

自分が実際に住んでみた感覚

周辺の地理に強ければ、それだけ購入する時のリスクを減らすことができます。不動産の投資では、写真などでは分からない実際の物件を見た時の感覚であったり、周囲の環境などが重要であるとされています。駅からの距離、日当たりなどはパンフレットを見れば良そうで来ますが、実際の現地の様子などは、住んでみなければ分からない事も沢山あります。

『以前近くに住んでいた』事があって、周辺地理に詳しかったり、そのマンション（アパート）などを日常的に通行していて、どんな立地かを良く把握している場合には、購入した時にも失敗の可能性が少なくなるでしょう。周囲にどんな人が住んでいて、どのぐらいの価格で貸し出せるかを把握しやすいからです。
 

ワンルームマンションを大手企業に勤務する友人が売却したという話を聞きました。買ってから2年ほどで売却する事になったので、利益が出たか言えば、もちろん利益になりませんでした。

ワンルーム投資って絶対儲からない構造なのに、融資がつくからほぼ手持ち資金ゼロで始められるんですよ。そして、最初の数年は減価償却があるから数字上儲かって見える

— いりじうむ192 (@irid192) 2018年3月4日

入居率を上げるためにあらゆる努力

最新の投資情報を沢山持っているような大家さんでさえ、入居率を上げるためにあらゆる努力を講じて、それでも入居率を高くするのは至難の技です。入居率をずっと高く維持するためには、入居者の満足度を高める為に努力をしたり、周辺の土地を調査しながら、客観的に自分の物件を見て価格を決めたり、日頃から物件の住みやすさなどをチェックしたりする事を欠かす事ができません。

このように入居率を上げるためには、かなりの労力を必要とするのですが、ワンルームの場合に出る利益というのは、良くて数万円、場合によっては1万円という事もあるので、費用対効果に疑問を持つ人が多いようです。特にサラリーマンの場合には、月収20万円をあげるサラリーマンが、膨大な労力をかけて1、2万円稼ぐワンルームに時間・お金を投資するのを非効率だと考えるのは普通の事です。しかしながら、サラリーマンが副業でできるビジネスなどというのは、それぐらいのものなのかもしれません。

サラリーマン大家では難しい

サラリーマンをやりながら大家さんをやるというのは、成長が全くないような日本の市場においては、もはや難易度が高すぎると考えた方が良いでしょう。現金一括で購入してローンがなければ、空室が出たところでそれほど焦らなくてもいいのですが、サラリーマン大家さんのほとんどがローンを組んで購入しているので、空室が出た瞬間から『持ち出し』が増えてしまいます。そうした『持ち出し』というのは、サラリーマンにとって生活を悪化させる要因にもなって、物件売却に繋がる事も多いです。

特にまとまった貯金がないにも関わらず、頭金だけで物件を購入したりする場合には、ローンの返済金額が大きければ大きいほど苦しいやりくりに迫られる事になります。だからと言って、ローンの返済額を下げたりすると、期間が長くなって支払い金利も膨大なものになってしまいます。最初から現金・時間を持たない人が勝負をしかけるのは、あまりに無謀すぎると言わざる得ない状況なのです。

資産・時間を持っている富裕層にサラリーマンが副業でどうやって対抗していくというのか、その答えを出すのは簡単ではありません。

儲からなければ単なるサービス

投資の業界においては、1つの物件において『誰も儲かっていない状況』というのは確実に存在します。ワンルームの大家さんは『持ち出し』の状況で、管理会社も管理の手間ばかりでほとんど利益が出ていない、それなのに入居者の満足度は低いのですぐに退去したいと思っているというような状況というのは、良く発生しています。言い換えれば、1つの物件の運用にあたって『誰も儲かっていないような状況』です。

本格的ビジネスではなくて、副業としてぐらいの思いでサラリーマンが手を出した場合には、単に『リスクを負ったボランティア』になっても仕方ないのかもしれません。本業で本気でやっている人にサラリーマンでは時間的に勝てないので、それだけ知識を身に付けたり、物件に足を運ぶ時間がないとビジネスとして展開するのは難しいでしょう。

自分だったらその物件を選ぶか

ワンルームなどであれば、自分で投資用物件に数ヶ月ぐらい住んでみるのも良いかもしれません。どういった所にスーパーやコンビニがあって、生活に便利、不便などというのは、実際に住んでみないと分からない事も多かったりします。しばらく住んでみると、『思っていた以上に不便だった』という事もあって、すぐに退去する人が多い理由なども分かって来たりします。また、周辺よりも家賃の相場が高いという場合においても、退去率が上昇する要因になるでしょう。

『自分だったらこの物件を選ばない』と思うのであれば、家賃を下げるなどの対策を考えないといけないでしょう。入居者が『いずれ出たい』と思っていたら、それは危険信号なので、家賃を下げてでも退去を食い止めなければいけません。また、入居の時に大家さんの事ばかりを考慮した『敷金・礼金』などというものであったり、『更新料』というものを支払いたいと思うだろうか。自分でそういった事を良く考えて物件を選ぶ事が大切になります。

切り口を逆転させないと儲からない

コストコは、量販店として『1200円の時給』を従業員に保証してやる気を出させています。地方だと時給が500円も乖離する例もあって、1200円の時給だと1日9600円になり、20日ほど働くと19万2000円という数字で、地方だと正社員以上の給与になる店舗もあるでしょう。普通に考えて欲しいのは、この1200円の時給が量販店でどうやって実現できるのか？ということです。先ずは、正社員の数が少ないことで、現場の賃金を上げることが考えられます。他には、『売っているものが激安であり、利益率がそこそこ高い』という事もあるでしょう。つまり、添加物が大量に入っていたり、遺伝子組み換え食品を使っていてもお構いなしという事です。安いから良いという訳ではないことが分かりますが、コストコの勢いは止まりません。

最近のシェアハウスなどは、狭く部屋を区切る代わりとして、『基本的に誰でも入居させる』というスタイルをとっています。この手法では、審査とは名ばかりで誰でも入居できる反面で、入居率を上げることができるので、空室を避ける事ができるという発想です。従来であれば1人住む場所に2人が入居する事でリスク分散になるという事があります。空室であるよりは、どんな人であってもとりあえず入居していた方がいいという考え方に基づいています。

利益率が極めて低くなっている

流通業者の利益率というのは、1％−2％というぐらい利益が出づらい状況になっているようですが、不動産業者でも似たような利益率になろうとしています。家賃が極限まで下げられた結果として、利益率が数％という所が増えてきているのです。こういった利益率というのは、少し間違えばすぐに赤字になってしまいます。10万円で貸したとしても、利益率が10％で1万円、利益率が5％になると5000円しか利益が出ないことになります。それでいて、特にローンを組んで不動産を購入した場合には、不動産のリスクが大きなものになってしまいます。