東京のワンルーム投資で成功するにはどうすればいいのか？不動産を購入する時の鉄則

東京のワンルーム投資は、タイミングが全てになるでしょう。

ワンルームの投資は、新築は論外であり、購入するとしても都心に近い流動性が高い所が人気があります。

子供の上京が良いタイミング

東京から離れた田舎に住んでいる人であれば、東京から上京する時が最も良い投資タイミングであると言えるでしょう。子供が4年間大学に通うとして、6万円の家賃の所に住むと6万円×12ヶ月×4年＝288万円かかります。仮に購入したとすると、1ヶ月当たりの維持・管理費が1万円かかるとしても、維持費用は1万円×12ヶ月×4年＝48万円なので288－48万円の240万円の収益を生み出す事になります。

たとえ自分の子供であったとしても、『誰かが住む』という満室保証ほど大きなものはありません。収益物件にするには、誰かが物件に住み続ける必要があります。

ポイントになるのは、子供が住むという事が確定しているので、『4年間は絶対に空室にならない』という事です。子供が4年後に使わなくなったら（ほとんどの人は就職の後などでも同じ物件を使い続けられる）、その時点で売却にかければ良いという事になります。10年ほど使った場合には、先程と同じ計算式で5万円×12カ月×10年＝600万円のという計算になります。頭金が大きければ、半分ぐらい借金であったとしても、余裕を持った返済が可能でしょう。

ワンルームの新築投資は論外

ワンルームの新築投資は、失敗する可能性が高いので論外であるとされています。日本では、フランスと違って建物が老朽化しやすいので、新築物件に人気が集中する傾向があります。この為に『新築プレミアム』という形で価格が上乗せされていて、高い金額になっています。購入した瞬間から価格が大幅に下落して、売りたいと思っても売れないという事になってしまいます。

購入するのであれば、築浅の中古住宅が良いとされています。築浅というのは、築20年以内であって、それから20年ぐらいは何とか使えるような状況のワンルームです。安いからと言って、築30年などのワンルームを購入すると、10年後以降にリフォーム代がかかってきたり、入居者を探すのに苦労する事が予想されます。少しぐらい価格が高くても、築10年～15年以内のものを探すのが良いでしょう。

自分が実際に住んでみた感覚

周辺の地理に強ければ、それだけ購入する時のリスクを減らすことができます。不動産の投資では、写真などでは分からない実際の物件を見た時の感覚であったり、周囲の環境などが重要であるとされています。駅からの距離、日当たりなどはパンフレットを見れば良そうで来ますが、実際の現地の様子などは、住んでみなければ分からない事も沢山あります。

『以前近くに住んでいた』事があって、周辺地理に詳しかったり、そのマンション（アパート）などを日常的に通行していて、どんな立地かを良く把握している場合には、購入した時にも失敗の可能性が少なくなるでしょう。周囲にどんな人が住んでいて、どのぐらいの価格で貸し出せるかを把握しやすいからです。