不動産

基本的には駅チカになる流れ

湯沢駅には新幹線の停車駅になっていて、駅チカの物件であれば、少なくとも「アクセスに困る」ということはないでしょう。湯沢駅から歩ける距離には、駅前にドラックストアがあったり、ショッピングセンターのぐち（100円ショップCan Do）があったりします。ただし、近くにファミレスがある訳でも、牛丼屋がある訳でもなく、自分で食料調達して自炊することが必修のような場所になります。

駅の近くには、セブンイレブンなどもあります。また、外食したければ駅の中で外食することも可能です。最寄りの大都市高崎までは、片道1700円ほどになります。金があって全力攻略したいというのであれば、全力で攻略することは可能でしょう。

維持管理費を2万以下で探す

定住しないのであれば、小さめの物件で「セカンドハウス」として使うのが良いでしょう。維持管理費を2万円以内に抑えていきます。小さい物件であれば、失敗したとしても、買い手が付く可能性が高いです。大きな物件であれば、維持・管理費を嫌って、買い手が付かない可能性が高くなってしまいます。

苗場エリアは崩壊している

苗場エリアの物件は、湯沢駅から遠いということもあって、崩壊しています。苗場エリアの中心ホテル＆スキー場である苗場プリンスホテルを運営していた西武は、苗場の施設をシンガポールのファンドに売却しました。西武鉄道の財力では、既に苗場プリンスを立て直すことは不可能であり、この判断は仕方なかったと周囲からも受け止められています。

ワンルームマンション投資で絶対に儲かる方法があります。

中古物件・現金買いで自分で住む

中古ワンルーム物件を購入して、そこに自分で住めば、絶対に損をすることはありません。儲からないかもしれませんけど、損することがありません。都心に近かったとしても、ワンルーム中古物件であれば、200万～500万円ぐらいの現金があれば買えてしまいます。つまり、新車を購入するような価格で買えてしまう訳です。

リゾートマンションは買ってはいけない

リゾートマンションは、温泉地であろうと、海沿いだろうと、スキー場の近くでも買ってはいけません。それは、「維持費が高すぎるから」です。200万円～500万で購入できたとしても、月額維持費が数万円もしたのでは、それだけで大赤字になってしまいます。

2020年8月頃からコロナの大打撃を受けた片山津温泉では、加賀観光ホテルが無期限休業に入っています。加賀観光ホテルは、中国人・韓国人などの外国人インバウンド団体客で復活の兆しを見せていましたが、それがコロナの打撃を受けたことで、予約が大幅に激減して休業まで追い込まれました。

供給過剰で国内客で回せない事情

少子高齢化によって、年配の方が旅行に行かなくなり団体客が激減、若い個人客は金がなくて旅行になかなかいけません。行けたとしても、草津温泉など、首都圏から近いところが有利です。北陸の富山、金沢、福井だけでは、温泉郷を支えるほどの人口がおらず、観光客を遠くから呼んでこないといけないのです。

世界において一部の富裕層が潤う中で、若年層ほど奴隷のように働いて温泉旅行に行くお金も工面できない状況なのです。この状況を変えないと、いくら外国人観光客を呼んでも、日本文化の温泉郷を維持していくことはできないでしょう。

加賀温泉卿の供給過剰

加賀温泉卿は、片津山、粟津、山代、山中と温泉街が４つもあります。その４つの温泉街で客を奪い合っているのです。

片山津温泉の相次ぐ経営破たん

片山津温泉では、経営破たんが相次いでいます。2020年11月には、2020年9月に従業員30人を解雇して休業していました加賀八汐（かがやしお）が総額2億円の負債を抱えて経営破たん。ホテル北陸古賀乃井刃、020年8月に山代温泉の「ホテル大のや」の正社員8名を含む全従業員を解雇した上で長期休館に入りました。

何が悪くてこうなったのか？

片山津温泉郷は、全国的な温泉として有名ではありません。もともと「団体客に依存したビジネスモデル」は限界がありましたが、個人客を呼び込むような知名度もなければ、名所も持っていなかったのです。

新しい客層に対するアプローチ不足

日本人は、少子高齢化が加速して、独身者が増えているにも関わらず、温泉旅館は個人客として「ファミリー層」ばかり奪い合いをしています。少ない団体客が来ないからと、少ないファミリー層を奪い合っても、価格と満足殿比較で、大江戸温泉物語、湯快リゾートに勝てるはずがありません。自分たちで新しい客層を開拓できなければ、温泉旅館は生き残れません。

大江戸温泉物語は、2015年に米投資ファンドのベインキャピタルが500億円で株式を前の経営陣から取得していましたが、全株式を米投資ファンドのローン・スターグループに売却することがニュースになっています。コロナで集客状況が落ち込んでいたということえす。

大江戸温泉物語のビジネスモデル

大江戸温泉物語は、地方の大型旅館・ホテルを買収して、そこを改修、集客することを得意としてきました。地方の温泉ホテルを再生する手法として注目を集めてきました。温泉旅館などに団体客が来なくなり、個人客が増える中で、かつての大きなホテル・旅館はビジネスモデルを転換できずに次々と破綻しました。その一部を買い取って再生させるビジネスモデルなのです。

大江戸温泉物語は、2003年にお台場から始まりましたが、今では全国に展開を広げて、仙台に近い鳴子温泉から熊本まで、全国に39店舗も展開しています。

個人顧客本位の優れたサービス

今の個人顧客が求める安くてそこそこのサービスを受けられるだけではなくて、食事で満足させたり、ゲームセンターがあったり、温泉、卓球ができるなど、大型施設で完結させることができます。1万円ぐらいの格安で利用しやすい料金で、朝食・夕食・温泉・レジャーを提供しているのです。往復バスが利用できる場合もあり、交通費も安く済ますことができたりします。

温泉地の救世主となるはずが

大江戸温泉物語であったり、湯快リゾートなどのビジネスモデルは、老朽化した旅館・ホテルを安値で買収して、それを再生させて客を呼び込むものでした。どんな形であれ、地元からは「廃墟になるよりありがたい」と歓迎されました。競合となる旅館・ホテルでさえ、廃墟が増えるより、隣の旅館・ホテルでも儲かってくれた方が将来的にいいと考えて歓迎されたのです。

巨大設備はすぐに破綻する

バブル期に建てられた巨大ホテルは、維持コストが半端ではないので、すぐに負債が膨れ上がって、負債10～20億円にも達すると金融機関がそれ以上の融資を断るようになります。金融機関から融資を断られるようになると、もう選択肢は多くなくなり、多くのホテル・旅館が経営破たんを選択することになっていきます。

固定客ファンを持たないホテルは破綻する

結婚式、冠婚葬祭などは、いちどに落とすお金の金額は大きいですが、それ１回きりです。そうではなくて、地域の人が温泉に来てくれたり、カフェに来たり、お祝い事の都度レストランに足を運んでくれるのは意外と回数が増えればお金になるものなのです。そういったリピーターを軽視するホテルは、お客が付かなくなってしまいます。

顧客をオンラインでばかり募集しようとすれば、オンラインの中抜き、旅行会社に搾取されて儲からないのです。そうではなくて、地域の繋がりを大事にして、地域の人たちにサービス券を配って歩くなど、きちんと地元との付き合いを大切にできないと、地元の人から評判が悪くなってしまいます。そうなると、もう利用されなくなってしまいます。

クルーズ客船と客の奪い合い

日本では、クルーズ客船が流行していませんが、今後は欧米と同じようにクルーズ客船が日本国内でも流行していく可能性があります。そうなると、大江戸温泉物語の大衆・ファミリーを狙ったビジネスモデルは、クルーズ客船と競合する可能性があるのです。客の奪い合いになることは間違いないでしょう。しかも、クルーズ船は移動が可能です。

会員制ホテルの限界

会員制ホテルは、基本的には「シェアホテル」と言えるようなものです。先ずは、高額な会員権が必要になり、その価格は、数百万円～数千万円にもなります。そして、維持・管理費に年間のコストがかかる上、宿泊する時にもお金がかかるシステムになっています。しかし、会員制ホテルの会員しか宿泊できないという安心感はあるわけです。

日本国内に都心を中心にビジネスホテルが乱立する中で、それにつられる形でシティホテル、高級ホテルの価格も値崩れを起こしています。会員制ホテルに宿泊するよりも、高級ホテルに宿泊した方が満足度が高くなっているのです。わざわざ会員制ホテルを選ぶ意味が薄れてきています。

建物の維持コストが膨大

田舎に巨大な離宮を建てていると、その維持・管理コストが膨大になります。さらに、サービス提供するとなると、利益をあげるのが難しいレベルになってきます。リゾートマンションですら維持するのに膨大なコストがかかるのに、それにサービスが付いたホテルとなると、もう桁違いのコストがかかってくることになります。

建物の維持コストを捻出するためには、会員に負担を求めるか、サービスを削るしかない状況になってしまいます。多くの会員制ホテルでは、建物を維持するために、会員に対するサービスをどんどん簡素化したり、提供するサービスの質を下げたりしています。

会員制ホテルエクシブの場合

会員制ホテルエクシブの場合には、会員は1室を14人で共有することになります。１室14人で共有するので、365÷14日＝年間26泊できるということになります。エクシブが儲け続けるためには、とにかくホテルを新設して、その会員権をどんどん販売していく必要があります。しかしながら、日本国内の富裕層がそんなにいるのか？という話です。もうこんなビジネスは限界点まできているのです。

会員制エクシブは、外国人の観光客需要を取り込むようなスタイルではありません。国内の富裕層・企業をターゲットにしているので、外国人はターゲットになりません。そもそも日本にいない外国人がエクシブ会員権を買う意味はないからです。

社員からアルバイトへ

現在、ほとんどの会員制ホテルにおいて、社員を配置せずに、大量のアルバイトを起用するようになっています。酷い所になると、土日だけとか、GWの連休期間中だけ雇用するという雇用形態をとっています。このように短期のリゾバイターは、社員と違って大学生などが多くてまともな接客を期待する方が無理があるのです。

お金があまってどうしようもない人が税金対策も含めて「贅沢な空間」を味わうために利用するのが会員制ホテルですが、提供される従業員のサービスがそのレベルに見合わないものになっているのは間違いありません。また、アルバイトであれば、客の顔を覚えたりすることもほとんどありえません。

ビジネスホテルの接客レベル

ビジネスホテルで人気になっているスーパーホテルなどは、接客の質がどんどん上昇してきています。現在、東京・大阪などのホテルで朝食付き3000円プランがでてきていますが、スーパーホテルは5000円ぐらいの価格設定になっています。それでも人気になっているのは、従業員サービスの質が高いこと、きちんと食べられる朝食を提供していることです。

ビジネスホテルでこのレベルでサービスを提供されると、多くのシティホテルは顧客を奪われることになるでしょう。きちんとした朝食が食べられるのであれば、3000円のホテルを選ばず、スーパーホテルで5000円支払う気になります。

暴落する高級ホテル

日本の高級ホテルと言われるホテルでは、1泊2万円ぐらいで宿泊することができます。1人1万円ぐらいなので、庶民でも背伸びすれば手が届く価格になります。会員制ホテルは、この高級ホテルのサービスに打ち勝たなくては、その意味を失ってしまうことになります。外資系ラグジュアリーホテルは、1泊3万円からですが、半数が外国人宿泊客なのでコロナの影響を受けてかなり休業しています。

スーパーホテルの効率化

スーパーホテルは、徹底した効率化で知られています。先ず、ルームキーが存在しておらず、領収書に書かれた暗証番号を入力することで開錠するようになっています。これで「ルームキーを無くす心配」はなくなります。脚にとってルームキーがなくて便利なことはあっても、不便なことは特に何もありません。

原発が発電している時には、それは資産として収益を生むものですが、発電しない原発は負債と同じです。日本では、1960年代から全国に米国型の原発が次々に原発が導入され、アメリカ、フランスに次ぐ世界第3位の数である54基の原発が存在しています。そして、それらは東日本大震災の原発事故以降にほとんど稼働せず、負債と化しています。

脱原発を決定した場合には、電力会社が原発の廃炉費用などを決算に計上しなくてはいけません。そして、その廃炉費用を計上した瞬間、電力会社が一瞬にして債務超過に陥ってしまうのです。

電力会社が原発が効率が悪いので二度と利用しないと分かれば、54基の原発を廃炉費用を含めて計上する事になり、1基あたり数千億円の廃炉費用を計上、債務超過に陥ることは確実です。特に北海道、東北、東京、日本原子力発電が深刻な債務超過に陥るとされています。

原発を稼働させながら廃炉する場合

原発を稼働させながら廃炉にするという長期的なプランを提示する人もいますが、技術的な側面を無視した意見でしょう。技術的に見ると、30年～50年前に作られた原発を維持すること自体が難しくなってきており、事故が起こりやすい状況になってきているからです。

仮に20年～30年かけて廃炉にするとして、1回でも大きな原発事故が起こってしまえば、取り返しの付かない事になってしまいます。技術的に何もメリットがなくて危険な原発の廃炉を先延ばしするだけの理由で原発を動かし続けるのは、あまりにも危険行為と言わざる得ません。

誰も利用しないと負債計上

リゾートマンションなどにおいても、誰も利用せずに維持・管理費のみがかかり続けるならば、誰も買い手がいないので資産と言えるものではないでしょう。原発も同じように、資産に計上するための収益性のを欠いており、負債に計上すべきものになりつつあります。

特に30年～50年前に作られた原発技術に大きな技術的な価値を見出す事も難しくなってきており、海外輸出も難航しています。

人民元が過小評価されている

中国は、米国に対して大幅な貿易黒字を記録しており、その貿易黒字の金額は1ヵ月あたり2兆円～3兆円にもなります。中国は、人件費が高くなったとはいえ、今でも世界の工場の地位を保っており、世界中に大量の工業製品を輸出しています。特にアメリカに工業製品が大量輸出されており、アメリカの貿易赤字が積みあがります。

中国は、10年、20年前と異なって技術力を蓄積してきており、工業製品に関する技術の多くでアメリカ以上の実力を付けようとしています。医療・化学分野・ソフトウェア分野に関してアメリカの方が進んでいますが、この分野においても留学生を通じて、中国が技術力を高めてきています。

日本では、『買い手がいないのに高値で売りに出されている物件』というのが沢山あります。特に立地条件が悪い田舎に『新築で一戸建ての家を建てる』時には、土地・建物代金で最低2000万円以上を支払いますが、売却しようと思ったときに買い手を見つけるのが不可能なのです。

例えば、数年後に2000万円で購入した物件を1000万円まで値下げしても、場所が悪いと買い手を見つけるのが難しい場合があります。日本の全国各地に売り物件がある状況なので、交通の便が悪い場所に購入しようと思う人が少ないからです。

悲惨すぎるリゾートマンション

売却価格が10万円まで下落して投げ売りされたリゾートマンションは、買い手を見つける事は『ほとんど不可能』になった状態です。資産の価値はゼロどころかマイナスであり、お金を支払って『誰かに押し付ける』事だけが目的として売られている状態です。

実際、リゾートマンションに全く住んでいないのに『管理費に悩んでいるオーナー』は多くいて、親戚に貸し出したり、友人に貸し出したりしています。

1年間50万円の維持・管理費

リゾートマンションの管理費は、普通の1LDKで年間50万円ほどが多くなっています。年間50万円を使えば、欧州にビジネスクラスで1週間ほど豪華ホテルの旅行ができたり、上手にお金を使えば、欧州1ヵ月旅行を楽しむこともできます。

50万円ほども使えば、リゾートマンションどころではない豪遊する事ができてしまうのです。

保有しないメリットが大きい

不動産は、お金があまって投資目的でもない限りは、保有しない方が良いでしょう。不動産の維持・管理費は高額であり、維持・管理費が高額のものを保有すると、自分の人生の身動きが取れなくなってしまいます。

年収400万円、500万円の人がマンションなんか買っても幸せになれませんよ（笑）長期で莫大な住宅ローンの他に、修繕積立金、管理費、固定資産税、駐車場使用料等で、20年で1000万円近く払うことになる。経済的に追い詰められ、鬱病か、それに近い状態に陥るだけ。暗い家庭にしたければ、どうぞ。

— マンションGメン (@mansion_Gmen) September 28, 2018

日本全体で見ると、地価が暴落しているはずなのですが、東京の不動産は値下がりどころか上昇しています。東京に人口が集中して、さらに日銀が金融緩和で株を買い支える事で余ったお金が不動産にも流入してきているからです。

所得の減少・増税により、庶民の生活は苦しくなっているはずなのですが、東京・大阪などの都心では、高額物件でもすぐに売れているといいます。

家賃が割高になる東京

東京では、労働収入がほとんど変わらない一方で、消費税などの税金が上昇して、不動産価格が落ちないので賃料もなかなか下がらず、それだけ労働者の所得に占める家賃がどんどん割高になってきています。賃貸に住むのであれば、出来る限り1つの場所にこだわらずに柔軟に引っ越しできるようにしておくことが大切になるでしょう。

10年以上も引っ越しをしないようであれば、賃貸ではなくて買ってしまった方が安かったという事になりかねないからです。

収益性資産の保有が大事

借金してでも不動産を購入して、不動産が大きく値上がりすれば資産を構築できる可能性があるでしょう。しかし、日本がバブル崩壊後に地価がどんどん下がる中で、借金して不動産を購入する事は、賢い選択とは言えなくなってきています。

収益性を持った資産を構築する事は、法人にとっても非常に難しくなってきており、DeNAなどがWelq問題を起こしたのも、新しい成長分野が見つからずに苦労しているからでした。新しい成長分野が見つからないと、以前からの事業の収益性が競争によってどんどん悪化すると、企業がお金を稼げなくなってしまいます。