不動産


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日本で収益性が失われいてるのに過大評価されている資本が多数ある。既に失われている原発の収益性

  • 7 August 2018
  • のぶやん

原発が発電している時には、それは資産として収益を生むものですが、発電しない原発は負債と同じです。日本では、1960年代から全国に米国型の原発が次々に原発が導入され、アメリカ、フランスに次ぐ世界第3位の数である54基の原発が存在しています。そして、それらは東日本大震災の原発事故以降にほとんど稼働せず、負債と化しています。

不動産が負債化

脱原発を決定した場合には、電力会社が原発の廃炉費用などを決算に計上しなくてはいけません。そして、その廃炉費用を計上した瞬間、電力会社が一瞬にして債務超過に陥ってしまうのです。

電力会社が原発が効率が悪いので二度と利用しないと分かれば、54基の原発を廃炉費用を含めて計上する事になり、1基あたり数千億円の廃炉費用を計上、債務超過に陥ることは確実です。特に北海道、東北、東京、日本原子力発電が深刻な債務超過に陥るとされています。

原発を稼働させながら廃炉する場合

原発を稼働させながら廃炉にするという長期的なプランを提示する人もいますが、技術的な側面を無視した意見でしょう。技術的に見ると、30年~50年前に作られた原発を維持すること自体が難しくなってきており、事故が起こりやすい状況になってきているからです。

仮に20年~30年かけて廃炉にするとして、1回でも大きな原発事故が起こってしまえば、取り返しの付かない事になってしまいます。技術的に何もメリットがなくて危険な原発の廃炉を先延ばしするだけの理由で原発を動かし続けるのは、あまりにも危険行為と言わざる得ません。

誰も利用しないと負債計上

リゾートマンションなどにおいても、誰も利用せずに維持・管理費のみがかかり続けるならば、誰も買い手がいないので資産と言えるものではないでしょう。原発も同じように、資産に計上するための収益性のを欠いており、負債に計上すべきものになりつつあります。

特に30年~50年前に作られた原発技術に大きな技術的な価値を見出す事も難しくなってきており、海外輸出も難航しています。

人民元が過小評価されている

中国は、米国に対して大幅な貿易黒字を記録しており、その貿易黒字の金額は1ヵ月あたり2兆円~3兆円にもなります。中国は、人件費が高くなったとはいえ、今でも世界の工場の地位を保っており、世界中に大量の工業製品を輸出しています。特にアメリカに工業製品が大量輸出されており、アメリカの貿易赤字が積みあがります。

中国は、10年、20年前と異なって技術力を蓄積してきており、工業製品に関する技術の多くでアメリカ以上の実力を付けようとしています。医療・化学分野・ソフトウェア分野に関してアメリカの方が進んでいますが、この分野においても留学生を通じて、中国が技術力を高めてきています。

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投資としてリゾートマンション不動産を購入すべきではない理由

  • 30 July 2018
  • のぶやん

日本では、『買い手がいないのに高値で売りに出されている物件』というのが沢山あります。特に立地条件が悪い田舎に『新築で一戸建ての家を建てる』時には、土地・建物代金で最低2000万円以上を支払いますが、売却しようと思ったときに買い手を見つけるのが不可能なのです。

例えば、数年後に2000万円で購入した物件を1000万円まで値下げしても、場所が悪いと買い手を見つけるのが難しい場合があります。日本の全国各地に売り物件がある状況なので、交通の便が悪い場所に購入しようと思う人が少ないからです。

温泉街の廃墟

悲惨すぎるリゾートマンション

売却価格が10万円まで下落して投げ売りされたリゾートマンションは、買い手を見つける事は『ほとんど不可能』になった状態です。資産の価値はゼロどころかマイナスであり、お金を支払って『誰かに押し付ける』事だけが目的として売られている状態です。

実際、リゾートマンションに全く住んでいないのに『管理費に悩んでいるオーナー』は多くいて、親戚に貸し出したり、友人に貸し出したりしています。

1年間50万円の維持・管理費

リゾートマンションの管理費は、普通の1LDKで年間50万円ほどが多くなっています。年間50万円を使えば、欧州にビジネスクラスで1週間ほど豪華ホテルの旅行ができたり、上手にお金を使えば、欧州1ヵ月旅行を楽しむこともできます。

50万円ほども使えば、リゾートマンションどころではない豪遊する事ができてしまうのです。

保有しないメリットが大きい

不動産は、お金があまって投資目的でもない限りは、保有しない方が良いでしょう。不動産の維持・管理費は高額であり、維持・管理費が高額のものを保有すると、自分の人生の身動きが取れなくなってしまいます。



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固定費が生活を圧迫するようになったら、生活スタイルを変えた方がいい

  • 30 July 2018
  • のぶやん

日本全体で見ると、地価が暴落しているはずなのですが、東京の不動産は値下がりどころか上昇しています。東京に人口が集中して、さらに日銀が金融緩和で株を買い支える事で余ったお金が不動産にも流入してきているからです。

所得の減少・増税により、庶民の生活は苦しくなっているはずなのですが、東京・大阪などの都心では、高額物件でもすぐに売れているといいます。

働く奴隷サラリーマン

家賃が割高になる東京

東京では、労働収入がほとんど変わらない一方で、消費税などの税金が上昇して、不動産価格が落ちないので賃料もなかなか下がらず、それだけ労働者の所得に占める家賃がどんどん割高になってきています。賃貸に住むのであれば、出来る限り1つの場所にこだわらずに柔軟に引っ越しできるようにしておくことが大切になるでしょう。

10年以上も引っ越しをしないようであれば、賃貸ではなくて買ってしまった方が安かったという事になりかねないからです。

収益性資産の保有が大事

借金してでも不動産を購入して、不動産が大きく値上がりすれば資産を構築できる可能性があるでしょう。しかし、日本がバブル崩壊後に地価がどんどん下がる中で、借金して不動産を購入する事は、賢い選択とは言えなくなってきています。

収益性を持った資産を構築する事は、法人にとっても非常に難しくなってきており、DeNAなどがWelq問題を起こしたのも、新しい成長分野が見つからずに苦労しているからでした。新しい成長分野が見つからないと、以前からの事業の収益性が競争によってどんどん悪化すると、企業がお金を稼げなくなってしまいます。

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草津温泉のリゾートマンションが投げ売りされている惨状。築25年50万円でも買い手なし

  • 30 July 2018
  • のぶやん

全国のリゾートマンションの投げ売りが話題になっていますが、草津温泉のリゾートマンションも例外ではありません。草津温泉と言えば、全国でも有数の温泉街が有名な場所で、全国から観光客が押し寄せる場所としても知られています。その草津温泉で、リゾートマンションが50万円で売りに出されています。

草津温泉の美女

100万円以下のリゾートマンションは、不動産会社の手数料を確保するために価格が付けられていますが、実質的にタダで売り出しているのと同じです。50万円のマンションが多数売りに出されている現状で交渉すれば、10万円まで下げるオーナーもいるでしょう。それぐらい手放したい物件なのです。

リゾート物件は住みづらい

草津市役所の近くには、小学校・中学校もあるので、ファミリーで居住するのに悪くない場所です。ただ、リゾート物件は、ファミリーで住むには狭すぎる部屋が多いのです。1LDKの43m2は、新婚さんが2人で住むには悪くない広さですが、子供が小学生・中学生となってくると狭く感じる事でしょう。

ある物件では、役所が近くにありますが、月額の管理費11,700円、修繕積立費6,420円、暖房費8,229円、クラブの会費15,585円、給湯基本料2,263円、上下水道基本料1,404円という形で、合計すると45601円の『基本使用料金』が毎月かかってくる計算になります。これだけ支払えば、この地域では、広い一戸建てを借りれてしまいます。

あまりに高すぎる維持費用で、売り物件が続出しており、100万円以下で大量に売りに出されています。

頭を下げて無料で買って貰う状態

毎月の管理料が数万円にもなるリゾートマンションは、買い手が全くいない状況なので、頭を下げて買ってもらう状況になっています。バブルがはじけた現在において、小さな1LDKのマンションを維持するために月額4万円を支払いたいと思う人は、ほとんどおらず、市場がほとんど機能しない状態になっています。

草津温泉のリゾートマンションを購入するぐらいならば、たまに草津に遊びに来て近隣のホテルに宿泊した方が良いと考える人が多い事でしょう。

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低賃金労働者ほど不動産の奴隷になる

  • 29 July 2018
  • のぶやん

世界中で都市部に人口流入が続いている事で、都市部の不動産が高騰しています。世界中で株式などで余ったお金は、特に都市部の不動産に流入しているので、価格が大幅に跳ね上がっています。この傾向は、2000年代の中国の経済成長を背景にして、先進国から投資されたお金が行き場をなくして都市に流入していることにあります。

香港化する世界の都市部

世界の都市部の不動産価格が大幅に値上がりする事によって、賃料が跳ね上がりました。

日本における『地方の不動産』がどんどん値下がりする一方で、都市部の不動産だけが値上がりしている状況にあります。

土地がない場所が高い

香港、パリなどは、もともと土地が限られてて、新しく建てる場所がありません。そのために条件があまり良くない中古物件であったとしても、どんどん価格が値上がりして高値で取引されています。こういった場所にみる不動産の価格は、簡単に値下がりしない資産とされており、ますます高値になっています。

東京はどうかと言えば、東京は香港・パリほど土地が不足している訳ではありません。まして、中国のように人口が多いわけでもないのです。それでも東京の不動産が値上がりする理由は、地方から人口が流入してるからです。つまり、その分だけ地方の養分をどんどん吸い取っているような状況になっています。

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働けば働くほど貧しくなる!『働けば自由になれる』という嘘!

  • 29 July 2018
  • のぶやん

日本では、1000円で1日8時間、20日働いても16万円にしかなりません。さらに、健康保険料、税金などを引くと、実際に使える金額が10万円を下回る事も珍しくありません。

お金が得られない時代において、お金のために働く事は奴隷と同じような状況に陥ると言えるでしょう。お金のために働くのではなくて、別の目的で自分のために働いた方がよほど豊かな人生を過ごせることでしょう。

働けば自由になれる

日本の貧困層が増加

日本において、特にここ数年で貧困層が急増しています。若年層、シングルマザーなどに貧困が広がっており、月額10万円以下で暮らす人も珍しくなくなっています。フルタイムで働いたとしても、1日8時間労働で16万円にしかならないのです。そうすると、税金を差し引くと実質的な手取りが10万円ほどになり、家賃を引いたら残りは僅かな金額しか手元に残りません。

このような暮らし方を続けていると、年齢を重ねて40代ぐらいになって『資産が全くない』という非常に危機的な状況になってきます。

資産がない若者が急増

ずっとフリーターのアルバイトをしていたり、会社をリストラされたりして、40代になって貯蓄ゼロ、資産がゼロという人が増えてきています。また、現金が退職金で200万円、300万円ほどあったとしても、その現金はすぐになくなってしまいます。収入源が労働力しかないと、自分が年を取れば取るほど、厳しい状況に置かれてしまいます。

格差が拡大する背景には、労働者が『企業の所有者に近い立場を取れない』という現実があります。戦後の先進国における労働者は、企業と一体化していた側面があり、ボーナスなどで従業員に分配が行われいました。今では、労働者が企業と一体化しているとは言えず、ボーナスも成功報酬などに置き換えられて、企業と立場が一体化していません。

自分の資産を保有すること

資産を保有する事が何よりも大切で、資産がない人は、ブログを書くだけでも『何も資産がないよりマシ』です。貯金もゼロで、何もアウトプットをしていない人は、本当に資産ゼロの状態になって、労働以外に人に貸し出す資産・収入源が何もなくなってしまいます。

最も避けなければいけないのは、お金がかかるリゾート物件などの負動産を購入する事で、固定費がかかる分だけ負債になってしまいます。

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湯沢のリゾート物件をタダで購入した場合の維持費は、いくらかかるのか?

  • 26 July 2018
  • のぶやん

翻訳者の村瀬さんという方が実際に越後湯沢のリゾートマンション1K・面積35m2を購入して、その費用を公開しています。村瀬さんの場合には、管理費・修繕積立金・水道光熱費を合わせると、毎月3万円ほどかかっているという事です。さらに毎年発生している固定資産税・住民税が5万円と5千円ずつかかっているという事です。

この村瀬さんの物件の場合には、2014年に60万円で購入(仲介手数料が3万円、登記手数料が8万円、登録免許税が7万円、不動産取得税が15万円で実質100万円)のリゾートマンション1Kを維持するための費用は、1年間に40万円ほどかかる事になります。

1ヵ月3万円×12+5.5万円=40.5万円/1年

この40万円という金額は、海外のリゾート地で1ヵ月ほど十分に暮せてしまう金額です。海外リゾート地で1ヵ月遊ぶことを選ばず、越後湯沢の自宅で過ごす選択肢を取る人が購入する事になります。

最大のリスクは売却できないこと

1年間に40万円の支払いがあったとしても、物件を誰かに売却できるのであれば何も問題ありません。ただし、越後湯沢などの物件の最も怖いところは、売却先がない可能性が極めて高いという事です。タダのような価格で取得できた物件であったとしても、『タダほど怖いものはない』というのは、まさにこの事です。

売却ができないという事は、全く使わなくなっても40万円の支払いが確実に発生するという事でもあります。人生は長いので、いつ遠くに引っ越したり、働けなくなったりするか分かりません。不動産の最大のリスクは、まさに売却できない事です。

売却できない怖さ

購入して5年ぐらいは、リゾート感を満喫する事も出来るでしょうし、隠れた仕事場として利用する人もいるでしょう。確かに保有しておけば、遊び場としても仕事場としても、申し分ないといえます。しかし、それが年間40万円の維持費と釣り合うだけのものかという事を良く考える必要があります。

年間40万円ほどかければ、全国のホテルに1ヵ月ほど滞在する事ができるばかりか、海外リゾートも満喫できるのです。年間40万円の維持費を考えてしまうと、他の選択肢があったとしても、保有した物件に行くことを選ばざるえない状況になるでしょう。それが最大の恐怖になります。何故なら、他のリゾート地に遊びに行ったりすれば、さらにコストがかかるからです。

値上がりしない不動産、売却できない不動産は、絶対に購入すべきではありません。

ニートPhaさんが買った熱海の物件

有名ニートのPhaさんは、2007年に熱海の物件を友達と共同購入した事をブログで報告していました。その価格は90万円という価格でした。チラシのビラを見て購入したというのですから、相当に気が早いと言わざる得ません。その物件は、管理費がかかったので2011年に手放したと報告しています。その理由は、『頭金90万で、家賃2万の賃貸物件(うち温泉代が1万円)を借りてるのとあんまり変わんない感じだった』という事です。

自分の住む場所以外に、毎月2万円の負担は小さい金額ではありません。売却価格は8万円だったそうですが、早期に売却できただけラッキーだったと言えるでしょう。

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湯沢のリゾートマンションは、月額賃料8万円なのに10万円で売られている

  • 26 July 2018
  • のぶやん

激安10万円で売られているといわれている湯沢のリゾートマンションを短期で借りるといくらになるか?と思って見ると、何と月額8万円で貸し出されていました。10万円で売却できる物件なのに、賃料が8万円なんてスゴイと思いませんか?1ヵ月の賃料を支払えば所有できるにも拘わらず、購入したいという人は現れません。それは、借りる人がいないからでしょう。

マンション

借りるのも大変なリゾート物件

ババ抜きと言われるリゾート物件ですけど、購入するだけではなくて、借りるのも大変そうです。1ヵ月のマンスリーで田舎の満喫という需要はありそうですが、敷金・礼金がきっちりとかかり、ショート・ステイをあまり想定していないようにも見えます。こんな不便な所を敷金・礼金ありで借りるぐらいなら、東京都内で借りた方がよほど使い勝手が良いはずです。

リゾート物件で短期滞在が多いと思いきや『敷金2・礼金1』と書いてあって、1ヵ月だけ滞在するという用途を想定していないように見えます。2年契約して欲しいと考えている人が多いようで、2年契約だと割引があるような事が書かれています。いずれにしても、夏休みの間だけホテル代わりに利用するという用途では、貸し出している所は少ないように見えました。

負債要素が強い不動産物件

リゾート物件は、負債要素が非常に強い物件になります。保有している事で運用コストがかかり、ほとんど使うことがないからです。月額1万円ほどの少額の運用コストであれば問題ありませんが、ほとんどのリゾートマンションの運用コストは、3万円を超える金額に設定されており、誰もが手放したがる状況が起こっています。

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