リゾートマンション

基本的には駅チカになる流れ

湯沢駅には新幹線の停車駅になっていて、駅チカの物件であれば、少なくとも「アクセスに困る」ということはないでしょう。湯沢駅から歩ける距離には、駅前にドラックストアがあったり、ショッピングセンターのぐち（100円ショップCan Do）があったりします。ただし、近くにファミレスがある訳でも、牛丼屋がある訳でもなく、自分で食料調達して自炊することが必修のような場所になります。

駅の近くには、セブンイレブンなどもあります。また、外食したければ駅の中で外食することも可能です。最寄りの大都市高崎までは、片道1700円ほどになります。金があって全力攻略したいというのであれば、全力で攻略することは可能でしょう。

維持管理費を2万以下で探す

定住しないのであれば、小さめの物件で「セカンドハウス」として使うのが良いでしょう。維持管理費を2万円以内に抑えていきます。小さい物件であれば、失敗したとしても、買い手が付く可能性が高いです。大きな物件であれば、維持・管理費を嫌って、買い手が付かない可能性が高くなってしまいます。

苗場エリアは崩壊している

苗場エリアの物件は、湯沢駅から遠いということもあって、崩壊しています。苗場エリアの中心ホテル＆スキー場である苗場プリンスホテルを運営していた西武は、苗場の施設をシンガポールのファンドに売却しました。西武鉄道の財力では、既に苗場プリンスを立て直すことは不可能であり、この判断は仕方なかったと周囲からも受け止められています。

私は地方移住に対して否定的な立場をとっているけど、ある程度の条件が揃うのであれば、引っ越すことも選択に入れてもいいと思います。

子育てにリゾートマンション

リゾートマンションが10万円で購入できる時代なので、草津のあたりでファミリーで住めるリゾートマンションを100万円で購入して、そこを拠点に子育てをするというならば、悪くない選択ではないでしょうか？草津のリゾートマンションであれば、歩いていける距離にスーパーがあるので、買い物に困ることもありません。

一戸建てであれば、100万円で購入できる物件なんてほとんど「ボロ物件」しかありません。絶対にリフォームが必要になるボロ物件を購入しても、快適に生活することは難しいでしょう。

子供が小さいうちは現実的

子供が小さいうちであれば、リゾートマンションに住むという選択は、悪くない選択に見えます。子供が小さいならば、子供部屋を準備する必要がないからです。子供が成長してくると、子供のために「独立した子供部屋」を欲しがる場合があり、それが自立のためにも重要であったりします。

売却することは難しい

100万円で購入した物件を売却することは容易ではありません。10年～20年後には、その価値はゼロ円になることは目に見えているからです。そうなった時には、完全に「負債」としての要素が強くなってしまいます。

日本では、『買い手がいないのに高値で売りに出されている物件』というのが沢山あります。特に立地条件が悪い田舎に『新築で一戸建ての家を建てる』時には、土地・建物代金で最低2000万円以上を支払いますが、売却しようと思ったときに買い手を見つけるのが不可能なのです。

例えば、数年後に2000万円で購入した物件を1000万円まで値下げしても、場所が悪いと買い手を見つけるのが難しい場合があります。日本の全国各地に売り物件がある状況なので、交通の便が悪い場所に購入しようと思う人が少ないからです。

悲惨すぎるリゾートマンション

売却価格が10万円まで下落して投げ売りされたリゾートマンションは、買い手を見つける事は『ほとんど不可能』になった状態です。資産の価値はゼロどころかマイナスであり、お金を支払って『誰かに押し付ける』事だけが目的として売られている状態です。

実際、リゾートマンションに全く住んでいないのに『管理費に悩んでいるオーナー』は多くいて、親戚に貸し出したり、友人に貸し出したりしています。

1年間50万円の維持・管理費

リゾートマンションの管理費は、普通の1LDKで年間50万円ほどが多くなっています。年間50万円を使えば、欧州にビジネスクラスで1週間ほど豪華ホテルの旅行ができたり、上手にお金を使えば、欧州1ヵ月旅行を楽しむこともできます。

50万円ほども使えば、リゾートマンションどころではない豪遊する事ができてしまうのです。

保有しないメリットが大きい

不動産は、お金があまって投資目的でもない限りは、保有しない方が良いでしょう。不動産の維持・管理費は高額であり、維持・管理費が高額のものを保有すると、自分の人生の身動きが取れなくなってしまいます。

年収400万円、500万円の人がマンションなんか買っても幸せになれませんよ（笑）長期で莫大な住宅ローンの他に、修繕積立金、管理費、固定資産税、駐車場使用料等で、20年で1000万円近く払うことになる。経済的に追い詰められ、鬱病か、それに近い状態に陥るだけ。暗い家庭にしたければ、どうぞ。

— マンションGメン (@mansion_Gmen) September 28, 2018

全国のリゾートマンションの投げ売りが話題になっていますが、草津温泉のリゾートマンションも例外ではありません。草津温泉と言えば、全国でも有数の温泉街が有名な場所で、全国から観光客が押し寄せる場所としても知られています。その草津温泉で、リゾートマンションが50万円で売りに出されています。

100万円以下のリゾートマンションは、不動産会社の手数料を確保するために価格が付けられていますが、実質的にタダで売り出しているのと同じです。50万円のマンションが多数売りに出されている現状で交渉すれば、10万円まで下げるオーナーもいるでしょう。それぐらい手放したい物件なのです。

リゾート物件は住みづらい

草津市役所の近くには、小学校・中学校もあるので、ファミリーで居住するのに悪くない場所です。ただ、リゾート物件は、ファミリーで住むには狭すぎる部屋が多いのです。1LDKの43m2は、新婚さんが2人で住むには悪くない広さですが、子供が小学生・中学生となってくると狭く感じる事でしょう。

ある物件では、役所が近くにありますが、月額の管理費11,700円、修繕積立費6,420円、暖房費8,229円、クラブの会費15,585円、給湯基本料2,263円、上下水道基本料1,404円という形で、合計すると45601円の『基本使用料金』が毎月かかってくる計算になります。これだけ支払えば、この地域では、広い一戸建てを借りれてしまいます。

あまりに高すぎる維持費用で、売り物件が続出しており、100万円以下で大量に売りに出されています。

頭を下げて無料で買って貰う状態

毎月の管理料が数万円にもなるリゾートマンションは、買い手が全くいない状況なので、頭を下げて買ってもらう状況になっています。バブルがはじけた現在において、小さな1LDKのマンションを維持するために月額4万円を支払いたいと思う人は、ほとんどおらず、市場がほとんど機能しない状態になっています。

草津温泉のリゾートマンションを購入するぐらいならば、たまに草津に遊びに来て近隣のホテルに宿泊した方が良いと考える人が多い事でしょう。

激安10万円で売られているといわれている湯沢のリゾートマンションを短期で借りるといくらになるか？と思って見ると、何と月額8万円で貸し出されていました。10万円で売却できる物件なのに、賃料が8万円なんてスゴイと思いませんか？1ヵ月の賃料を支払えば所有できるにも拘わらず、購入したいという人は現れません。それは、借りる人がいないからでしょう。

借りるのも大変なリゾート物件

ババ抜きと言われるリゾート物件ですけど、購入するだけではなくて、借りるのも大変そうです。1ヵ月のマンスリーで田舎の満喫という需要はありそうですが、敷金・礼金がきっちりとかかり、ショート・ステイをあまり想定していないようにも見えます。こんな不便な所を敷金・礼金ありで借りるぐらいなら、東京都内で借りた方がよほど使い勝手が良いはずです。

リゾート物件で短期滞在が多いと思いきや『敷金2・礼金1』と書いてあって、1ヵ月だけ滞在するという用途を想定していないように見えます。2年契約して欲しいと考えている人が多いようで、2年契約だと割引があるような事が書かれています。いずれにしても、夏休みの間だけホテル代わりに利用するという用途では、貸し出している所は少ないように見えました。

負債要素が強い不動産物件

リゾート物件は、負債要素が非常に強い物件になります。保有している事で運用コストがかかり、ほとんど使うことがないからです。月額1万円ほどの少額の運用コストであれば問題ありませんが、ほとんどのリゾートマンションの運用コストは、3万円を超える金額に設定されており、誰もが手放したがる状況が起こっています。

田舎のリゾート物件は、もう投げ売り状態で、300万円を下回る価格で取引されることも珍しくなくなってきています。アクセスが悪い場所にあると、売却するのが大変であり、100万円を下回る価格で『投げ売り』されている物件も沢山あります。山奥にあってアクセスできないのに、リゾート物件には土地管理料が毎年かかるので、負債物件となるのです。自治体に寄付・譲渡しようとしても断られます。

このような物件が特に問題になり始めたのは、2010年頃からでした。リーマンショックの後に地方の物件が特に見向きもされなくなり、その中でリゾート物件に『ほとんど無価値』のものが大量に出回るようになったのです。

お金を払って物件を譲渡する時代

不動産物件は、負債要素が強くなればなるほど、お金を払って誰かにあげる物件が増えてくるとみられています。とにかく自分の物件を手放して身軽になりたければ、将来の維持・管理料を誰かに支払う事によって、物件自体から解放されたいと考える人が多いからです。

苗場のリゾートマンションなどは、タダでも買い手がおらず、維持・管理料金ばかりかかります。将来の維持・管理料金を負担するので、物件を買い取ってほしいという需要が生まれてくるのは当然と言えるでしょう。『10年分の管理料・100万円あげるから貰って欲しい』という人が出てきても不思議ではありません。

200万円以下の不動産は無価値

200万円以下で売られている不動産は、一応ながら価格が付いているだけで、ほんとの価格はタダです。維持・管理費がかかるので手放したい保有者は、交渉すればタダ同然で手放す場合がほとんどです。200万円以下の不動産を売却しようとしても、周辺でも似たような売りばかりが出ているので、誰も買い手がいない状況になります。

激安物件で最も考えなければいけないのは、『管理費』です。月額1万円、年間10万円ほどだからとバカにすることはできません。月額1万円も支払えば、田舎で賃貸できる物件すらあるからです。

マレーシアのイスカンダル計画

マレーシアでは、2006年頃からシンガポールから車で30～40分のところジョホールバルにシンガポールと共同で非常に大きな町を開発しました。2006年と言えば、リーマンショックが起こる前で、世界的に不動産の高値が続いていた時期でした。そして、多くの日本人の個人投資家がこのイスカンダル計画に投資しました。

地元を良く知る人であれば、この計画が無謀である事をすぐに察知していますが、日本人投資家はそんな事はお構いなしに『大都市になる』という計画を信じて不動産を購入したのです。そして、世界各国から投資が集中して、建物がどんどん出来上がりました。その数は、需要など完全に無視した数であり、空き家がどんどんできる状況になっていくのです。最初から需要を考えずに供給して、供給過剰になっているのです。

お金持ち同士でリスクを投げあう

アジア各地で起こっている傾向として、投資家によって高級物件がいくつ建っても、若いファミリー層に手が出ない価格で空き家だらけになるのです。日本の1億円もするリゾート物件が『利用者がおらずに空き家だらけ』になっているのと似ています。住宅で重要なのは、利用者がいる事であり、人口がいくら流入しても所得に見合わないような高級物件には住めないのです。物件の多くは、外国人に買わせるために建てられた高級物件になっています。

需要など完全に無視して高級物件を建てまくり、リスクを取るのは外国人の投資家です。見栄えの良い高級マンションが次々と建ちますが、買い手がおらずに閑散として、投資家は手放すことができなくなります。投資に最も大切なことは、利用者を想定して、利用者がいる場所を購入する事だという事が分かります。リゾートマンション、高級物件は、その条件に見合っていません。高級物件を分割してシェアハウスとするのは、利用者に手が出しやすいようにするためです。

地方マンションの価格崩壊が起こっている事は、誰の目にも明らかになっています。地方のマンションでは、100万円を下回る価格が付く事も珍しくなくなり、オーナーができる限り早く手放したいと思っている例が沢山あります。一戸建てであれば、土地の価格で処分できる可能性もありますが、マンションの場合には、建物の価値がなくなったら売る事が本当に難しくなります。

20数年前に新築の時には、数千万円で手に入れた夢のマンションは、今ではタダ同然でも手放したい負の遺産に変わり果ててしまっているのです。

リゾートマンションの価格崩壊

リゾートマンションは、バブルの時代『私をスキーへ連れてって（1987年）』頃に湯沢町などに多数建てられたマンションです。当時は、借金してリゾートマンションを購入した人も沢山いて、ほとんど使わないうちにバブル崩壊して維持費がかかる悲惨な結果を招きました。それでも、その時に売れてしまった人はまだ良い方で、現在ではほとんど資産価値がないどころか、維持費だけがかかる『負の遺産』と言われています。

リゾートマンションには、温泉、プールなどが付いているので、それだけ普通のマンションよりも維持費が高くなります。また、立地がリゾート地であるという点から、普通の生活で利用するには、スーパー、コンビニが遠いなどの欠点があるので、通常の生活で住む人はほとんどいません。この為に価格崩壊が起こりやすかったのです。

日本中に増える負の遺産

負の遺産とされるマンションは、リゾートマンションだけにとどまらず、全国に負の遺産のマンションが増えています。毎月必ずかかる維持費だけではなくて、修繕の為に修繕積立費もかかり、老朽化した場合に誰も住んでいない建物をどうするかという問題も起こってきています。早めに誰かに転売したいと誰もが思うので、10万円の価格で売りに出されますが、そうした金額が並べば並ぶほど、誰も買いたがらなくなります。

全国のマンションでは、既に住人と音信普通になって、管理費・修繕積立費の回収が不可能な例も出始めていて、管理費・修繕積立費の回収が難しくなると、改修工事・建て替えなどが不可能になるので、そのまま老朽化して廃墟になっていくものとみられています。更地にするとしても解体費用がかかり、いずれにしても所有者の負担は逃れられません。

郊外の中古マンションがヤバい

東京都心部のマンションであれば、駅近くの物件は古くなってもそれなりの需要を見込むことができます。しかし、東京郊外にあって東京から1時間ほどかかる通勤圏内と言われるところの人気が落ちています。八王子市などでは、駅から離れた場所になると、マンションの価格も300万円を割り込むものが出てきており、それでも買い手を見つけるのが難しいと言います。自分で住むには不便ですし、投資物件としては、空室リスクがある立地で高い利回りが期待できないからです。

郊外では、家族で住むための一戸建ての人気は健在でベッドタウンの役割を果たしていますが、単身ワンルームなどの利用は都心に比べて需要が低くなっていて、激安物件が老朽化した時に借り手がいない状況で空室になっている部屋が増えています。

借金をしての不動産購入

借金して不動産を購入する事は、金利がいくら低いからと言って賢い方法ではありません。金利が低いからレバレッジを5倍にして借り入れで家を建てて、30年の返済を背負ってしまう事は、今の日本において賢い投資とは言えません。出来る限り頭金を貯める事で、レバレッジを貯め込んで可能な限りのリスクを減らすという方法をとっていかないと、借り入れが生活を大きく圧迫する事になってしまいます。

賃貸と借り入れの返済が金額が同じように見えますが、賃貸の場合に『家計の状況が苦しいから引越しをしよう』という事が可能ですが、借り入れを行ってしまった場合には、家計の状態が苦しくても返済金額を安易に変更する事はできません。返済金額を変更する（リスケ）事を行うと、返済期間が伸びて金利負担が増えると同時に、信用も損なわれてしまいます。

マイホームと賃貸の比較

マイホームと賃貸の比較というのは、良くマイホームを購入する営業マンが営業文句であげます。日本において30年～35年ローンでマイホームを購入する人が多いですが、その理由としては退職までにギリギリ返済を終えられるからです。3000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い100万円で、2000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い67万円ほどになります。2000万円で30年ローンを組むと金利ゼロで月々の支払い5.5万円になりますが、それに金利が上乗せされると毎年3％の金利だとしても、最初の方は金利の支払いだけになって借金はほとんど減りません。

今の時代に子供がいる場合には、マイホームの支払いを行った事で、子供の学費が不足して、子供が奨学金を借りなければいけないような事態になってしまう事も予想できます。長期ローンの場合には、この辺りまで計算して計画を立てなければならず、長期ローンの計画を立てる事は大きな難しさがあります。

良い情報は自分に来ない

肝に銘じておきたいのは、良い情報は自分所に来ないという事です。儲かる物件を教えてくれる営業マンなどいませんので、もし投資する場合には、自分の足で歩き回って日頃から物件を確認する作業を怠らない事でしょう。

熱海には、1970年代から1980年代にかけて、沢山の『リゾート系マンション』が建てられました。入口からホテル風の広いロビーがあって、温泉が付いていたり、プールが付いていたり、バルコニーが付いていたりとリゾート感があるマンションが贅沢です。

100万円以下で買えるマンション

その1970年代～1980年代に建てられた熱海のリゾートマンションが価格崩壊を起こしています。1970年代の老朽化した築40年以上の物件が特に安値になっていて、50万円ほどで売られている物件も沢山出てきているのです。

バブルに向かって土地・建物の代金が上がっていた時には、投資対象として買われていたものです。今では、空室だらけの老朽化したリゾートマンションとなっています。

キッチンとお風呂が老朽化

建物自体は、築40年で住むことが出来なくもないと思うのですが、問題になるのが老朽化したキッチンとお風呂です。築40年で昔のままだと、快適に住もうと思えば、リフォームが必要になる場合がほとんど。

10年後2020年に築50年を超えてくると、もう買い手を見つける事が難しくなって、誰も住まずに廃墟になる可能性があります。現在は、熱海駅近くに新築物件なども出てきていて、中古物件が駅近くでも値下がりしています。駅から遠い場所を好んで購入する人はほとんどいません。

維持・管理費が高額

熱海の場合には、普通のマンションの形をリゾート風にして『リゾートマンション』にしていて、温泉などを引き入れたりしているリゾートマンションもあります。共同大浴場、プールなどの施設を維持する為に維持管理費が一般のマンションと比べると高額になっていて、維持・管理費が3万円のマンションも珍しくありません。

一戸建てと違って維持・管理費が高いという事は、それだけ投資家が買いたがらない傾向が出てくるので、実際に住むような人を見つけてこないといけないという事になって転売が難しくなります。転売が難しい物件に手を出したい投資家というのは少数派です。たとえ、内装が築70年にしては良い物件であったとしても、リフォームしても転売できる可能性が低い時点で、投資対象とはならないでしょう。

駅近物件が200万円

熱海の駅に近い物件であっても、200万円以下という物件が多くなってきています。1990年代に建てられて、築26年ぐらいで200万円以下に暴落している物件もあります。それらの物件を見ると、やはり維持・管理費が2万円後半の物件で、実際に居住して電気・ガス・水道費を負担するとなると、場合によって4万円を超えてしまって、自分が保有しているにも関わらず毎月の家賃のように費用がかかってくるという割に合わない状態に陥ります。

熱海のあたりでは、上下水道5000円が当たり前で、管理費3万円と合わせると、維持するだけで3万5千円かかります。更に電話を使ったり、インターネット回線を使う場合には、月々の支払いは軽く4万円を超えてくる事が予想され、自分が定住するには高すぎるし、貸し出してもほとんど利益が取れない状況になってしまいます。こうした激安物件の多くは、ファミリーで住むには狭すぎて、1人で住むにはアクセスが悪すぎます。

ホテルに泊まった方がいい

熱海のリゾートマンションは、500万円で売られている物件でも、月額管理費が3万円もかかってしまいます。毎月3万円も出せば、東京からの交通費・ホテル宿泊も可能になります。毎月のように「熱海でしか遊ばない」という人ならば、リゾートマンションの保有もいいかもしれませんが、一般人からするとリゾートマンションを購入するよりも、ホテルに宿泊した方が自由度が高いでしょう。