現在300万円以下の70年代中古物件は、10年後に物件価値がゼロになり、値段が付かなくなる!苗場・湯沢リゾートマンションに見るババ抜きゲーム


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  • 29 January 2017
  • のぶやん

現在、300万円ぐらいで売られている中古物件は、全国に沢山あります。その中には、湯沢町のように10万円で売られている物件もあります。もう、10万円となると、タダみたいな物件で『どうかお引き取り下さい』という状況です。

湯沢町の45万円物件

完全に負の遺産になる不動産

不動産は、10万円の価値となると、完全に負の遺産になります。湯沢町では、リゾートマンションを年に1回も利用しない人が全体の半数以上とされています。都心から遠くてアクセスができなかったり、高齢になってスキーをやめたりして湯沢町に来なくなった人たちです。全く使わない状況であるにも関わらず、月額2万円もの管理費がかかっていて、完全に負の遺産と化しているのです。

湯沢町の物件が10万円だからと言って、それを購入しようとする人は誰もいません(だから10万円)。また、現在300万円ぐらいの価格が付いている物件も、10年後に売却不可能である事を考えると、実際の売却価格は10万円になると考えても良いでしょう。こうなってくると『手放そうと思っても、貰ってくれる人がいないババ抜きゲーム』となります。全く使わない物件なのに、維持・管理費だけがかかるマイナス物件という訳です。

湯沢に見られる大量の売り物件

湯沢のリゾートマンションでは、どこも売りたい人が大量に出てきていて、こうなるともうどうしようもない状況になります。

激安物件を求めて引っ越す人

湯沢町のホームページによると、湯沢町の人口というのは、湯沢町の激安マンションに移住してくる人がいるので、全国の過疎地域が出る中で、それほど大きく減少していないのです。老後などにやる事がなくて田舎でのんびり暮らしたいという人にとって、リゾートマンションが悪くない選択肢になっています。実際、全く売れない中で、この10年で1000戸ほどに買い手がついているというのです。

定年退職後にゴルフ・スキーを楽しむのに良い選択肢として、激安マンションを購入して楽しんでいる人はいます。しかし、注意しなければいけないのは、定年後に購入した人が亡くなると、相続する子供などが処分できずに管理費の支払いに困ってしまうという事です。そうした事から、購入に慎重にならないと後から大変な事になってしまいます。

湯沢町の人口推移

2009年12月 8402人
2010年12月 8328人
2011年12月 8249人
2012年12月 8367人
2013年12月 8349人
2014年12月 8272人
2015年3月   8,201人
2016年12月  8,182人

湯沢町の人口はほとんど変化がない状況ですが、移住してくる人の大半は高齢者という事です。かつて、お金持ちのステータスとして活用されていたリゾートマンションは、今では貧困者の逃げ場となって老人ホームのようになっているというのです。

高額にかかっている維持管理費

購入する時には、数十万円で購入できる物件ですが、毎月の家賃のように重くかかってくるのが維持・管理費です。一戸建てを購入した場合には、状態が良い物件を買っておけば、維持・管理費が毎月かかるという事はありませんが、マンションでは必ず支払わなくてはいけないものです。そうした維持・管理費が非常に重いと感じる購入者も多いでしょう。

物件にもよりますが、リゾートマンションの維持・管理費は、普通のマンションに比べると高額で、1ヶ月2万円~5万円ほどかかってくる物件が多いです。はっきり言って、2万円、3万円も出せば、田舎の町だとお部屋を借りる事が出来てしまいます。そういった事情でも購入するのは、単身であったり、お部屋を借りる事が出来ない『何らかの訳あり』の人が半数という事がNHKの取材で明らかになっています。

全国の過疎化で起こる値下げ競争

全国の過疎地では、不動産の値下げ競争の様相を呈しています。湯沢町で300万円で購入しなくても、もっとアクセスが良い地方の駅前の物件がワンルーム200万円ほどで売られていたりします。

少子高齢化で若者が都会に集中するようになり、不要になった一軒家が田舎に沢山出てきています。

10年後に1970年代物件の価値ゼロ

10年後1920年代後半になると、1970年代に建てられた木造・中古住宅などのほとんどは、築50年になって、その価値がゼロになると考えられています。築50年の物件となると、住みたい人はほとんどいない状況になり、ボロボロになって空き家が目立つようになるでしょう。リフォームしていれば住めないこともないですが、それでも物件の価値と言うものは非常に低いものになります。また、古い物件は出口戦略が見えないので、投資家も買いたがりません。

現在、中古市場で投資用に代われている中古マンションというのは、その多くが2000年代以降に建てられた、今後も長期的に運用ができそうで、出口戦略も立てやすい物件です。古い物件、そして駅から遠いなどアクセスが不便な物件というのは、買い手が付かない事が多くなっています。

激安物件に注意が必要

不動産の激安物件を安く購入してリフォームして貸し出して高い利回りを得ている人は確かにいます。しかし、そうした大家がうまく『売り逃げ』出来ないと、その物件を保有し続けなければいけなくなり、最終的に大きな損失になる可能性があります。100万円で購入したような物件は、10年後に買い手が見つかる保証がどこにもないのです。

苗場・湯沢町のリゾートマンションというのは、儲かるのであれば企業が参入して、ホテルに改装でもして貸し出しているはずなのです。そうなっていないという事は、『出口戦略が立てられず、リスクがあまりに高すぎる』と考えている投資家が多いという事を意味しています。

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