地方マンションが値崩れで価格崩壊する恐怖!日本の不動産価格が崩壊


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  • 4 May 2017
  • のぶやん

地方マンションの価格崩壊が起こっている事は、誰の目にも明らかになっています。地方のマンションでは、100万円を下回る価格が付く事も珍しくなくなり、オーナーができる限り早く手放したいと思っている例が沢山あります。一戸建てであれば、土地の価格で処分できる可能性もありますが、マンションの場合には、建物の価値がなくなったら売る事が本当に難しくなります。

20数年前に新築の時には、数千万円で手に入れた夢のマンションは、今ではタダ同然でも手放したい負の遺産に変わり果ててしまっているのです。

リゾートマンションの価格崩壊

リゾートマンションは、バブルの時代『私をスキーへ連れてって(1987年)』頃に湯沢町などに多数建てられたマンションです。当時は、借金してリゾートマンションを購入した人も沢山いて、ほとんど使わないうちにバブル崩壊して維持費がかかる悲惨な結果を招きました。それでも、その時に売れてしまった人はまだ良い方で、現在ではほとんど資産価値がないどころか、維持費だけがかかる『負の遺産』と言われています。

リゾートマンションには、温泉、プールなどが付いているので、それだけ普通のマンションよりも維持費が高くなります。また、立地がリゾート地であるという点から、普通の生活で利用するには、スーパー、コンビニが遠いなどの欠点があるので、通常の生活で住む人はほとんどいません。この為に価格崩壊が起こりやすかったのです。

日本中に増える負の遺産

負の遺産とされるマンションは、リゾートマンションだけにとどまらず、全国に負の遺産のマンションが増えています。毎月必ずかかる維持費だけではなくて、修繕の為に修繕積立費もかかり、老朽化した場合に誰も住んでいない建物をどうするかという問題も起こってきています。早めに誰かに転売したいと誰もが思うので、10万円の価格で売りに出されますが、そうした金額が並べば並ぶほど、誰も買いたがらなくなります。

全国のマンションでは、既に住人と音信普通になって、管理費・修繕積立費の回収が不可能な例も出始めていて、管理費・修繕積立費の回収が難しくなると、改修工事・建て替えなどが不可能になるので、そのまま老朽化して廃墟になっていくものとみられています。更地にするとしても解体費用がかかり、いずれにしても所有者の負担は逃れられません。

郊外の中古マンションがヤバい

東京都心部のマンションであれば、駅近くの物件は古くなってもそれなりの需要を見込むことができます。しかし、東京郊外にあって東京から1時間ほどかかる通勤圏内と言われるところの人気が落ちています。八王子市などでは、駅から離れた場所になると、マンションの価格も300万円を割り込むものが出てきており、それでも買い手を見つけるのが難しいと言います。自分で住むには不便ですし、投資物件としては、空室リスクがある立地で高い利回りが期待できないからです。

郊外では、家族で住むための一戸建ての人気は健在でベッドタウンの役割を果たしていますが、単身ワンルームなどの利用は都心に比べて需要が低くなっていて、激安物件が老朽化した時に借り手がいない状況で空室になっている部屋が増えています。


借金をしての不動産購入

借金して不動産を購入する事は、金利がいくら低いからと言って賢い方法ではありません。金利が低いからレバレッジを5倍にして借り入れで家を建てて、30年の返済を背負ってしまう事は、今の日本において賢い投資とは言えません。出来る限り頭金を貯める事で、レバレッジを貯め込んで可能な限りのリスクを減らすという方法をとっていかないと、借り入れが生活を大きく圧迫する事になってしまいます。

賃貸と借り入れの返済が金額が同じように見えますが、賃貸の場合に『家計の状況が苦しいから引越しをしよう』という事が可能ですが、借り入れを行ってしまった場合には、家計の状態が苦しくても返済金額を安易に変更する事はできません。返済金額を変更する(リスケ)事を行うと、返済期間が伸びて金利負担が増えると同時に、信用も損なわれてしまいます。

マイホームと賃貸の比較

マイホームと賃貸の比較というのは、良くマイホームを購入する営業マンが営業文句であげます。日本において30年~35年ローンでマイホームを購入する人が多いですが、その理由としては退職までにギリギリ返済を終えられるからです。3000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い100万円で、2000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い67万円ほどになります。2000万円で30年ローンを組むと金利ゼロで月々の支払い5.5万円になりますが、それに金利が上乗せされると毎年3%の金利だとしても、最初の方は金利の支払いだけになって借金はほとんど減りません。

今の時代に子供がいる場合には、マイホームの支払いを行った事で、子供の学費が不足して、子供が奨学金を借りなければいけないような事態になってしまう事も予想できます。長期ローンの場合には、この辺りまで計算して計画を立てなければならず、長期ローンの計画を立てる事は大きな難しさがあります。

良い情報は自分に来ない

肝に銘じておきたいのは、良い情報は自分所に来ないという事です。儲かる物件を教えてくれる営業マンなどいませんので、もし投資する場合には、自分の足で歩き回って日頃から物件を確認する作業を怠らない事でしょう。

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