不動産

市街地・住宅地であれば、古い物件であったとしても、価格がゼロになることは稀です。しかし、今では立地が悪いリゾート物件は、無料で取引されています。山奥にあって定住が非常に難しくリゾートで使うには維持・管理費があまりに高すぎるので、誰も相手にしないのです。

不動産屋さんのウェブサイトを見ると、200万円ぐらいの価格が付いている物件ですが、維持・管理費が21000円/月ともなると、買い手を探すのはほとんど不可能なババ抜き物件で交渉で無料から10万円になることは容易に想像できます。急いで売ろうとしている人は、価格０円（無料）で手放そうとしています。

不動産で200万円以下の物件で管理費が高い場合、無料でも手放したい人は多い。

70年代リゾート物件が投げ売り

70年代のリゾート物件は、築40年～50年になっており、価値がほとんどなくなっているのに、維持費だけがかかる負債要素の強い物件になっています。負債要素が強い要因として、毎月のようにかかってくる高額な維持があります。ほとんど使わないのに高額な維持費のみがかかり続ける物件は、負債の要素が非常に強くなっています。

日本の地方銀行の経営が厳しくなっているのは、住宅が余っているために『貸し手がいない状況』だからです。日本における住宅供給は過剰であり、全国が空き屋だらけになってしまっています。

価格は付いてるけど需要なし

中古リゾート物件には、500万円～1000万円の価格が付いている広い物件も沢山ありますが、その価格で買い手を見つけられることはほとんどありません。そもそも、30代～40代ぐらいの世代に人気があるリゾート物件時代の需要が日本にほとんどないからです。50代以上の世代になると、リゾート物件に定住でもしない限り、行くのも面倒で管理費を支払いたくないので、そもそも購入しません。

住宅地だと価格は付く

ある程度の整った住宅地であれば、リゾート物件と異なってファミリー向けの需要も存在しています。住宅地として整備されている場所の一戸建てであれば、建物自体に価値がなくなっても、土地にそれなりの価値を見込むことができます。

住宅地から離れていればいるほど、価格が付きづらい状況になります。都心・住宅地などに近ければ、物件が『社員寮』みたいな使いづらい物件であったとしても、シェアハウスに改良するなどして貸し出すことが可能です。住宅地から離れたリゾート系だと、そういった用途に利用する事は不可能です。

リゾート過ごし方の変化

90年代からビザなどの問題が解消されるにつれて、海外旅行が一般化したので、国内でリゾートを楽しむ必要性が薄れました。海外のリゾート遊びが激安化しており、国内でリゾートを過ごすより、海外に行ってリゾートを楽しむ方が安くなってきたのです。その結果、国内のリゾート地が閑散とするようになっています。

アジア諸国がリゾート観光に力を入れるようになるにつれて、日本の国内と競合する場所も多くなってきました。一方、日本でも北海道などの観光地の一部では、リゾート化した場所に中国人の観光客を受け入れるなどして、設備の維持に成功しています。

不動産で収益を得られない

日本においては、地方の不動産で収益を得るならば、立地条件が良くないと非常に厳しい状況になっています。特にリゾート物件の場合、賃貸で貸し出す事が困難なことが多いので、豪邸なのに誰も利用せずにそのまま放置されているような物件が地方に沢山あります。

茅野市豊平グリーンヒルズビレッジなどは、市街地に建っていたら軽く1億円を超えるような物件が1500万円ほどで売られていますが、それでも買い手がいません。

日本の不動産は、全国に売り物件だらけで先がないと言われています。しかも、その物件の多くがヨーロッパのように長期使用を想定しておらず、30年ぐらいで使えなくなる家ばかりなのです。簡単に言ってしまえば、家が無価値で土地を売ってるようなものです。

日本の土地は、首都圏以外はジワジワと値下がりを続けています。海外の観光客は増えていますが、移民ではないので、ほとんど土地を購入したりしないのです。

100万円以下で家が買える

最近では、100万円以下で買えるような物件も珍しくなくなっており、アクセスが不便、古いなどの条件が悪くて売れない物件であれば、数十万円で手放したいという人が沢山います。特に築30年を過ぎた古い物件に買い手を探すことは非常に困難であり、何とか手放したいと思っている人が全国に沢山いる現実があります。

家を購入してしまうと、維持管理費が相当にかかってくることになります。維持管理費が嫌になって手放そうとしても、激安物件などは売るのが不可能に近いと言えるでしょう。特に『立地が悪い』という別荘物件などは、売り手ばかりで買い手など、ほとんどいません。

管理費がかかり続ける負動産

購入するときには、維持費が年間10万円と軽く考える人もいますが、実際に毎年のように積もる10万円は大変な負担になります。そもそも運用益で10万円の利益を出そうとすれば、数百万円の元本が必要になるでしょう。1万円のホテルであれば、年間で10回ほども宿泊する事ができるのです。

安値で買った物件などは、アクセスが悪い場所が多いので、借り手を見つけるのが困難です。つまり、別の売り手を探さない限りは、自分が使わないにも関わらず、維持費をずっと負担し続けなければいけないという状態に陥ってしまう事になります。まさに負動産です。購入しても良いのは、自分が住み続けると考える場合のみです。

全国が空き家だらけになっているのは、取り壊す費用200万円～400万円を負担したくないので、そのまま放置しているという物件です。その中には、持ち主が亡くなって、誰が持ち主だかもはや良く分からないような物件すら沢山出てきて問題になっています。

激安になるリゾート型物件

苗場スキー場の周辺などには、10万円物件どころか、『1万円の物件』まで出現しています。無料でもいいから、誰か持って行ってほしいというババ抜き物件です。リゾート型の物件は、全国の景気の冷え込みによって、価格が大幅に下落しているので、投資用としては向きません。あくまで『自分が利用してもいい』と考えている人のみが購入できる物件です。しかし、リゾート型の物件は、立地が不便で使い勝手が悪いと考えている人も多いです。

リゾート型の物件が投資に向かない理由は、貸し出す相手が『誰もいないから』です。立地が不便であり、リゾート客が来るぐらいの用途でしか貸し出せないのです。

不動産の大家さんというのは、基本的に『金さえあれば誰でもできる』仕事であるとされています。サラリーマンなどが副業として借金をして大家になったりすることもありますが、思ったように収益が得られずに売却するというパターンが多くあります。

不動産の価値が下落する

日本における不動産の価値は、買った時のままで維持できる事はほとんどありません。海外の都市では、インフレ、経済成長などで不動産価格が上がり続けている場合もありますが、日本の場合に買った時より上昇する不動産はほとんどありません。

日本においては、値下がりする分を含めて利回りを考えなくてはいけない事になります。1500万円で購入した不動産を10年間ほど運用して1000万円で売却したとすると、10年間で下落した500万円を利回りから引かなくてはいけません。

1500万円ワンルームの場合

1500万円のワンルームを購入した場合には、利回り5％だとすると年間75万円の収入で、10年で750万円の収入を得る事ができます。10年分だけ部屋が経年劣化する事になるので、売却する時に割り引く必要があり、利回りが低下します。

1500万円で購入したワンルームを10年後に1000万円で売却すると、500万円の評価損が発生するので、10年で得た750万円の収益から500万円を引くと、実質的に手にできた収益は250万円になります。1年あたり25万円にしかなりません。借金をしていたら金利分で赤字になる可能性がある金額です。

借金が問題になってくる

頭金が僅かしか用意できなかったり、フルローンを組んでいると、売却する時に大きな問題になります。空室などが出て思ったような収益が得られないから売却しようとすると、借金の残高以下の評価額になる事があるからです。

特に注意しなければいけないのは、新築ワンルームなどをフルローンで購入する場合で、すぐに価格が大幅に下落するので、売却価格を考えるとフルローンで買うと損をする場合が多いとされています。

実際、不動産で問題になるのは、頭金をほとんど用意しなかった場合です。頭金を十分に用意できるようであれば、売却を考えた時にも大きな問題にはならないでしょう。

営業マンの話に乗せられる

不動産営業マンというのは、電話をかけて親切そうに話をする調子の良い人が多いです。金融知識も中途半端でも、年金の代わりになる、節税になるなどと、人の不安に付け込んで話をしてきます。真面目で無知な人ほど営業マンの話に乗せられます。『こんないい物件はない』などと言われて焦るほど失敗する可能性は高くなります。

仕事で不動産を買う人は、営業マンの話よりも自分で勉強した感覚を信用して、自分の感覚で物件を判断します。営業マンの話よりも、自分の状況にあった物件を購入する事を優先するからです。営業マンが『他にはない物件』と言ったり『自分を通せば大丈夫』などと特別感の発言をしたら落ち着いて考え直しましょう。

大きな問題になる空室

不動産の場合には、空室になると家賃がゼロになるので、借金が持ち出しになる所に注意が必要です。自分で住むのであれば問題ありませんが、他人に貸すとなると、空室が必ず発生してしまいます。空室期間が長くなるほど赤字になってしまいます。

空室を減らすために家賃の値引きをかけると、今度は全く利益がでない状況になり、そもそも何の為に不動産を購入したのか分からない状況になってしまいます。誰か住んでいても利益が出ない上に、空室になったら持ち出しという状況になってしまうからです。

立地の良さが重要になる

不動産のワンルームは、立地の良さが価格下落を防ぐ手段とされていて、立地が良ければ古い物件でも借りてがいるとされています。投資用の物件であれば、駅から5分以内が投資価値があり、最悪でも10分以内の立地にすべきとされています。

東京都心から離れた郊外型の物件で、駅から離れたような立地になると、借り手を探すのが非常に大変になってきます。借り手を見つけるのに家賃の大幅割引きを行う必要が出てくる事もあります。

良い物件が回ってこない

素人に回ってくる物件というのは、基本的にインターネットで出回るレベルの誰でも買える物件です。良い話を親切に持ってくる他人はいません。サブリース契約のように誰かにリスクを押し付けて自分が儲かるような『うまい話』も世の中に存在せず、サブリース会社は途中で空室が多くなると簡単に手を切り、ローンだけが残ります。

良い物件を見つけるには、誰も買わないような激安物件を手に入れて、上手にリフォーム出来して入居者を探すあてがあったりなど他の人ができない事を出来る理由がある必要があります。単なる素人が不動さんに手を出して儲かるほどあまくありません。

今の日本においては、地方の不動産がどんどん下落をしています。交通の便が不便な場所になると、空き家だらけになっている地域も出始めています。また、駅前なのにシャッター商店街も珍しくなくなってきています。

少子高齢化と人口減少

日本が直面している問題は非常に深刻で、世界のどの国にも起こった事がない少子高齢化・人口減少が今後の日本に襲い掛かろうとしています。人口問題を解消するには、移民を大胆に受け入れるしかない状況で、移民を受け入れなければ日本の不動産価値は暴落します。

現状においても、地方の不動産価格がどんどん暴落しており、売れない不動産が放置されて空き家だらけになっています。

不動産の価値がなくなる

不動産を持っていたとしても、税金がかかるばかりになって、住人がいなくなるので収益を生み出さなくなります。住民がいなくなって空き家が増える地域は、誰も住まなくなって地価がますます下落する事になります。夕張市などでは、ゴーストタウン化した場所が沢山でています。

地方でバブル景気に向かう1970年代に建てられた一戸建てのような物件は、ほとんど買い手がいない状況の『処分物件』となっています。交通の便が少しでも悪い場所では、希望価格500万円で出したとしても買い手を見つける事は絶望的で、100万円以下で引き取って貰うという状況になっています。

売れない湯沢リゾートマンション

湯沢のリゾートマンションは、10万円でも売れなくなってきています。利用価値が全くない立地であるにも関わらず、毎月の管理コストがかかってしまいます。維持・管理コストの高さに気が付いて誰かに売却しようとしても、流動性がほとんどないので、買い手が誰もいない状況になっています。

売れない郊外型マンション

湯沢のリゾートマンションと同じ事は、郊外型マンションにも起こるとされています。郊外型のマンションで空き屋が増えて、空室だらけになってお金がある入居者から先に去っていく事になるのです。

2030年頃に団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となって、日本が破滅の道に進むとされています。2030年頃までに移民の受け入れを含めた検討をしていく必要が出てくるでしょう。

ソフトで稼ぐ時代に変化

不動産の価格が下落していく中で、ソフトウェアで稼ぐ時代に変化してきています。日本の半導体産業は、80年代、90年代頃に世界の中心にありましたが、2000年代から遅れていき、今では東芝メモリ以外の半導体メーカーがほとんど世界と戦えなくなっています。

少子高齢化・人口減少が進行する日本において、不動産価値がなかなか下がりづらいのは、人口が集中する東京です。特に大学生などが東京に集中しているのでワンルームマンションも埋まりやすい状況にあります。

東京にワンルーム不動産を購入する事は、今でも有効な投資であるとされています。新築物件は割高なので、中古物件で条件の良い物件を見つけたら投資を検討するのも良いでしょう。日頃から良く準備して、割安で優良物件を見る目を養っておく事が重要です。

労働者が奴隷であり続ける理由

労働者（無産階級：プロレタリアート）がいくら働いても奴隷であり続ける理由は、資本主義の概念を持ち合わせていないからです。資本主義社会では、お金を増やす為の学習・そして行動が必要になります。その基本が不動産です。

奴隷階級に生きる人たちは、労働が尊いものだと洗脳されて、資産運用の何たるかを知ろうとしません。資産の運用をしなければ、死ぬまで働き続けなければ行けない事になります。年金は国に資産運用を任せた近代的な制度ではありますが、日本のように少子高齢化する社会で破綻することは目に見えています。

投資・資産運用を国に任せてる社会保障制度だと、自分が得られるリターンが大幅にマイナスになるので、自分で資産運用を勉強して、自分の資産として運用していく必要があります。国に任せていたのでは、どんどん貧困化していきます。

考え方を20年前と変えず『国に依存すれば何とかなる』と思って自分の資産運用を怠っていると、国にあり金を吸い取られてジワジワと貧困層に転落していく結果となります。国でさえ信頼できないのに、まして企業など労働者から吸い上げる事しか考えてないので働いてるだけで貧困そうに簡単に転落します。

築30年以内の中古物件に絞る

東京では、80年代に建てられた物件も1000万円を超えて売られていますが、築30年を超える古い物件を購入するのは辞めた方が良いでしょう。古い物件になると痛みが激しいので、将来的に確実に補修費がかかってくるようになります。リフォームに誤魔化されない事も大事です。

東京においては、築50年ぐらいの物件ですら価格が付いていますが、実際に売主の立場になると『早く誰かに買って貰って手放したい』というのが本音でしょう。いかに東京でも畜50年となると、建物自体にほとんど価値がないからです。

駅から10分以内の中古物件に絞る

東京において『駅からの距離』は、物件の入居率に影響します。ほとんどの入居者が駅から歩いて10分以内の物件を希望するので、駅から10分以内の物件に絞り込みます。駅から10分以上のワンルームは、その価値が半減してしまいます。

無理して物件を購入しない

東京には、いくらでも物件があるので、無理して購入するのは良くありません。何年かかっても良い物件を見つける事が重要になります。急げば急ぐほど、高い価格で質の悪いババ物件を引く可能性が高くなってしまいます。

日本国内ですら不動産の管理会社をあてにするのは難しいのに、まして海外の不動産の管理会社など何のあてにもなりません。

海外在住経験がない人は、海外不動産を買うのは絶対に辞めた方がいいでしょう。少なくとも1－2年ほど住んだ場所でないと、購入した後にトラブルのもとになる可能性があります。

ゴミ物件を掴まされる例

デトロイトのような場所に『誰も買わないようなゴミ物件』を紹介されて、購入する日本人投資家も数多くいます。中途半端に金を持て余して、知識がない人は良いカモにされます。不動産の場合には、少なくとも数百万円～数千万円の金額が動くので、大きな被害になります。

不動産を購入した後にも、管理会社に住む人を見つけるのに苦労したり、修繕費・補修費・管理費を要求されたりします。最悪の場合には、売却できない状況になり税金ばかりがかかってくるという状況もありえます。

事情を良く知る場所を買う

海外不動産で特に重要になるのは、『自分が居住した事があって事情を良く知る場所』の不動産を購入するべきという事です。海外不動産に限った話ではなくて国内不動産でもそうですが、周囲を知らない場所では、ババを引く可能性が高くなります。

セブ島のコンドミニアム投資は、日本人にも人気がありますが、借り手を探せずに空室のまま放置という例も少なくありません。様々なコストを考えても、単なる不動産屋のカモになったという事例が多いのが実態です。

縁もゆかりも無い場所を買わない

日本人投資家の中には、上場企業の役員など金を持て余して、自分とは縁もゆかりもない場所に海外不動産を購入する人がいます。例えば、バリ島に始めていって、そこで日本人ブローカーの案内を受けて、即買い！みたいなカッコいい事をしますが、ほとんど利用しないで売却する人も多いです。

自分が良く行く場所で、それなりに理解がある場所を購入するのが良いでしょう。

日本では、歴史上で類を見ないほどの少子高齢化が起きています。少子高齢化が明らかになった後も、少子化対策は全く取られてこなかったので、ますます少子高齢化が加速しています。高齢者ばかりの国になって、国内に生産力が全くなくなっていきます。

社会保障費の増大

財務省の推計では、2025年になると高齢化による社会保障費の増大で、年金60兆円、医療54兆円、介護20兆円ほどの支出が必要になるとされています。そんなお金は日本にはありませんので、高額の負担が求められ、年金・医療・介護サービスの削減は間違いないでしょう。

仕事を引退した高齢者向けのサービスは、生産性を高める活動ではありません。国内が低賃金の労働者ばかりになり、国内で技術開発なども進まなくなり、余裕のある人から国外に逃げ出すような状況が発生していく可能性があります。

若者が誰も必死で仕事をしなくなる

働いても豊かになれないと思えば、人間はやる気を無くして仕事を一生懸命にやろうとしなくなります。正社員で採用されても、アルバイトと賃金が似たようなものであれば、手を抜くようになるでしょう。

日本国内には、ホテル・外食産業・介護職など非常に低賃金の仕事ばかりになり、一生懸命にやっても給料が上がる見込みがほとんどないので、多くの若者が将来に絶望して仕事に対してやる気を失っていきます。現在でも、会社で昇進しなくないという人が増えています。

会社を辞めたいと思いながら働いている人が多い会社では、長期的に生産性が上がるはずもありません。1980年代には、ソ連は既にボロボロになっており、1986年に起こったチェルノブイリ原発事故も偶然ではなかったでしょう。

国債の買い手がいなくなる

現在、日本国債を買っているのは主に銀行であり、その銀行から国債を購入した日銀が300兆円ほど国債を保有しています。銀行が国債の買い手になっているうちはいいのですが、銀行は永久に国債を買い続ける余力がなくなっています。それは、日本人の高齢者が貯蓄を切り崩して銀行のお金が減少していくからです。

銀行は、運用資金をジワジワと減少させていく事になり、国債に投資する事もできなくなっていきます。国債の買い手が少なくなるという事は、国債の金利が上がるという事を意味しています。そして、金利が引きあがると国債価格が下落して、日銀が莫大な損失を抱える事になっていきます。

日本の経済活動が高齢者を支えられない

日本の労働人口が減少していくので、日本で増えている高齢者を支える事が出来なくなっています。日本の給与所得者は、高齢者の生活を支える為に働いている訳ではなくて、自分の生活を豊かにする為に働いているからです。

働いても自分の生活が豊かにならないと分かると、苦労して働きたいと思う気持ちは薄れていくでしょう。実際、最近では日本の会社で一生懸命に働こうという動きは廃れており、『自分らしさの追求』などと称した自己啓発が流行しています。

高齢者を優先して子供を生まない

高齢者の年金などは、労働世代による労働により支えられていますが、それが限界になろうとしています。日本全体が無理な社会保障制度を継続した結果、少子高齢化が加速して取り返しの付かない状況になっています。経済活動は停滞して、国内で付加価値を生み出すような活動が出来ない状況に陥っています。

労働者の働いたお金は、子供たちに向けられる事なく、高齢者、そして高止まりしている家賃に向けられるので、子育てする事は非常に大変です。日本で子育てしようと思えば、高齢者の為の負担をした上で、さらに子育て費用を出せるだけの財力が必要になり、普通にサラリーマンをしていたのでは厳しい状況にあります。実際、大学生の半分がローンを借りて進学しています。

経済が不動産価格を支えられない

先進国で問題になっているのは、特に都市部における不動産価格の高騰です。アメリカの中心部になると、その家賃負担に耐えられる住人しか住めないような状況になっています。サンフランシスコでは、家賃が高騰している影響で、普通に働いて市内の中心部に住むことが難しくなっています。

不動産の価格高騰は、アメリカ全体で起こっており、アメリカ人の底辺層が住宅価格を支える為に借金生活するような状況になっているのです。サブプライムローンの時には、低所得者に家を持たせるという政策でしたが、現在では賃貸の貸し出しで支払わせて、残りの生活費をクレジットカードで貸し出すようになってきています。

借金で生活するアメリカ人

住宅価格が高騰すると、持ち家がない人が家賃を支払わなければいけない状況になります。家賃の高騰が続くアメリカでは、給料から家賃を支払うと、手持ちのお金がほとんど残らない状況になっています。そこでクレジットカードが活用されています。

アメリカ人の庶民は、クレジットカードの借金に依存した生活をしており、その借金総額がどんどん膨れ上がってきています。生活費に困って借金をしているので、借金を簡単に返せなくなってきているのです。

アメリカは、医療費が世界で最も高額とされており、病院に恐ろしいほどの費用がかかります。医療費をクレジットカードで支払う人も多い状況で、アメリカで医療を受けた多くの人が高額の肥料費請求で破産状態になっています。

日本で部分的にインフレが発生

日本においても、細かい所で部分的に物価が上昇しています。その筆頭となっているのがメモリです。世界的にメモリの需要が多い事で、特に大容量のメモリの価格が急上昇しています。2016年3月に256GB 16000円ほどで購入できましたが、2018年3月に22000円まで値上がりしています。

日常的に購入する野菜の値段も高騰しており、白菜1000円というスーパーの表示がツイッターで流れたりしています。また、原油価格の値上がりもあって、灯油などの石油関連製品が高騰しています。2017年冬の家計を直撃しました。

このように部分的にインフレが発生する背景には、日本が円安によって海外からの輸入物価が高くなっているという点があります。海外で価格が高騰しているものは、日本でも高い価格で輸入しなければいけない状況になってしまっているのです。

日本では、空き家率が更に上昇して問題になっています。2030年には、空き家率が30％に上昇するという試算があり、全国の至る所が空き家だらけになるとみられています。

無価値になっていく物件

特に地方都市などにおいては、既にバブル期に建てられた物件などが完全に価値を失って、無価値になってきています。バブル期に建てられた交通の便が悪いマンションなどは、住む人がいないので10万円で売られていますが買い手がいない状況です。

住む人がいない場所の物件は、次々と売られてゴーストタウンの様相になっています。特に深刻なのは、人口が集中していない地方の田舎町であり、物件の価格がほとんど付かない場所が続出しています。

日本の深刻な人口減少

日本では、深刻な人口減少が起こっていますが、政府は特に根本的な対策を取ろうとしません。高齢者の数が多すぎて、選挙をやると圧倒的に高齢者が投票に行くので、若い人の投票は活用されないのです。この結果、若者の意見は投票に反映されません。

政治家は、高齢者向けに有利な政策をアピールする事で、どんどん高齢者に有利な政策が取られた結果、日本の人口減少がますます加速する結果を生み出しています。