不動産

アフィリエイトの目標金額を聞くと、多くの人が『月に10万円ぐらいでも稼げたら』というのですけど、10万円というのは実はかなり厳しい数字です。その理由は簡単で、ウェブサイトに簡単にアクセスを集める事ができないからです。

不動産ワンルームで月額6万円

都内の不動産を2000万円ぐらいで購入したとして、貸し出せるの金額が月額7万円ぐらいとして、借金があったらその中から返済しなければならないので、あまり手元に残らないという事になってしまいます。仮に借金で不動産を買ったとして、月額5万円の返済を行ったとすると、2万円しか手元に残らない事になります。不動産で2万円の利益を出すのにも厳しいのに、アフィリエイトで2万円の利益を出すのは同じように大変です。

リスクをとって不動産事業で2万円しか手元に残らないという事は、『アフィリエイトの方が儲かる』のであれば、みんな不動産事業ではなくてアフィリエイトをやっている事になります。言いかえれば、アフィリエイトは、利益を出すのがそれだけ難しくなってきているという事でもあります。

変動が激しいサイト価値

不動産の価値というのは、変動がそれほど大きなものではありません。これに比べて、アフィリエイトのサイトというのは、実に変動が大きいものです。1年ぐらいでサイトの価値が半減してしまうという事も良くあります。例えば、短期でアクセスが半分になれば、収益が半分になる可能性というのが十分にあります。

大量にページを生成したり、ブランディングする事によって、収益を安定させる事は可能です。一般的に、インターネットの企業というのは、複数のサイトに分散してサイト運営を行っている場合が多いです。例えば、価格.com社などは、食べログ、4travelなど複数ブランドでサイトを運営しています。

黒字にするだけで大変

アフィリエイトのサイトは、ドメイン代・サーバー代金だけでサイト稼働させることは非常に簡単で、Wordpressのテンプレートなど使えば、2時間もあればサイトを作るのは簡単です。情報をAPIなどから流し込めば、コンテンツを含めて3時間あれば、1つの見た目がそれなりのサイトを作り上げる事ができます。多くの『初心者』の方は、サイトが出来て、更新していれば人が見にきてくれると思っていますが、そんな甘いものではありません。

実際にサイトを稼働させたとしても、アクセスを集める事がますます難しくなってきています。日本の人口が増えないのにサイトの数だけがどんどん増えているからです。2chまとめサイトであったり、NAVERまとめのようなまとめサイトまで現れてきょうそうが　激化しています。ブログなどを手動で更新しているだけでは、とてもアクセスを集めるのは難しいでしょう。

『数万円を稼ぐのは難しくない』という人もいて、それは確かにアフィリエイトの紹介ブログなどを書き続ければ難しくないのかもしれませんが、その分の労働力を投入している事を忘れてはいけないでしょう。毎日のように1時間も使って記事を書いて、アフィリエイトで収入を得るぐらいであれば、外で少しアルバイトをした方が効率的と考えるのが普通です。

不動産の仲介業などを業務とする『うちナビ』が2016年10月12日に役員の代理人が東京地裁へ準自己破産（役員が申請したため）を申請して、破産手続き開始の決定を受けたという事です。負債総額は推定8億円と報じられています。負債総額が8億円という事は、

直営店などを20店舗も運営していましたが、売り上げがそれほど上がらずに苦労していたようで、2015年3月期の売上約10億円、2016年3月期の売上高は約9億6500万円が報告されていました。この売り上げ高というのは、公表されている従業員数70人（最盛期140人だったようですが経営状況の悪化から従業員を減らしたようです）に対して小さすぎるので、従業員を雇いすぎて費用がかさみ、身動きが取れなくなったものと考えられます。

1995年から若者ターゲットに販路拡大

1995年（平成7年）11月に設立された不動産賃貸仲介業者として、都内の主要駅近辺を中心に直営店「うちナビ」約20店舗を展開して、従業員140人を抱える中規模企業となっていました。特に20～30代の学生・社会人を主要ターゲットとして大企業、大学生協などとの法人契約が多かったという事です。2013年秋に大阪梅田と福岡、2015年春には横浜へ直営店を出店して営業エリアを拡大しましたが、そのエリア拡大費用がかさんだ可能性があります。

帝国データバンクの発表によると、負債は2016年3月期末で約7億1300万円とされています。また、会社概要に『資本金5億7800万』と書かれているので、上場を見越してベンチャーキャピタルなどから投資を受けていたと見られています。結局、資本金と借入金で規模拡大を図りましたが、それが売り上げに繋がらずに破綻となったようです。会社が使った金額は、単純に負債71300＋57800＝129100万ほどです。店舗、従業員給与などが滞納されている場合は、その支払いが更に膨らむ可能性があります。

不動産の営業で目立って勝負

うちナビは、調達した資金で渋谷道玄坂の一等地に本社を構えたり、CMを打ちまくったりしていたようです。それ自体は、不動産を販売する上の広告費として考えると悪くなかったのかもしれませんが、さらに出店店舗数を増やして20店舗まで拡大した拡大路線がヤバかったようです。

広告費は一時的なものですが、社員100名ほどの人件費、20店舗の費用を考えると、すぐに資金繰りが行き詰まってしまうのも理解できます。投資家から資金調達したり、借り入れを行った事で調子に乗ってしまって、『足りなくなったら、また資金調達すればいいか』ぐらいに考えていたのかもしれません。いずれにしても、経済成長しない日本において、人を増やしたり、店舗を増やす事が売り上げに繋がりづらい状況であり、その点を慎重にやっていかなければいかないという教訓を残しています。

優秀な人材が来るはずない

もともと不動産の販売業・仲介業というのは、『誰にでもできる業務』と言われている事もあって、体育会系のノリが多い事で知られていて、大卒も少ない業界であるとされています。逆に言えば、高卒などにとってみると、ホワイトカラーで悪くない職業と言えるかもしれませんが、いずれにしても、優秀な人材を確保するのが大変に難しい業界でもあります。『株屋』と馬鹿にされる証券営業は、ほぼ全て大卒であることを考えると、不動産営業に必要な知識、経験などがそれほど必要ない『誰でも出来る業界』と言われる理由も理解できます。

優秀とされて売り上げをバンバンあげてくるような人材が来ないからこそ、社長本人がテレビCMに出演したり、タレントを起用して目立った広告を打たなければいけないのだなと思います。中小企業で、営業力を高めるには、営業力が非常に強い人材を採用するか、世間から注目されて売り上げをあげるしかないという事になります。

ワイキューブ負債40億円より小さい

ワイキューブは、バブルの時に派手にお金を使って、オフィスに「ワインセラー」を設置した事も話題になりました。そのワイキューブの負債が40億円で派手に散ってしまった事を考えると、今回の8億円という負債総額というのは、ワイキューブほど派手でもありません。ワイキューブは、『採用コンサルティング会社』として、優秀とされる社員を切望していましたが、PR会社からメディア対応のアドバイスを受けてまで、人材採用に熱を入れるようになります。オフィス、高額報酬だけではなくて、2年目以降は新幹線グリーン車など、若い社員から見ると破格の好待遇を用意していました。

ワイキューブの売上高が最大で40億円、最も利益が出た時ですら1億円だったという事です。このぐらいの利益しか出ない状況だと、いつまでたっても借金を返済する事ができません。オフィスの費用であったり、人材採用の費用が大きくなりすぎていて、利益が出づらい体質になっていたという事です。

特に資産と言えるものはない

資産と言えるものは、賃貸情報サイト『うちナビ』ぐらいのものであり、その『うちナビ』も不動産の登録などが必要な手間のかかる流動的なものなので、資産価値の予想として0～3000万円ぐらいに考えるのが普通でしょう。売るべき資産がない場合には、社長などが連帯保証を付けていれば、社長が返済しなければなりませんが、金額が非常に大きくて個人で返済できる金額とは一般的に考えて思えないので、自己破産が必要になる可能性もあると思われます。

https://twitter.com/keysket/status/786067654247350272

パリは、東京の山手線エリアぐらいの小さな範囲に住宅が密集しており、その住宅価格はずっと上がり続けています。中古住宅と言っても、日本のように地震がないので壊れないで100年前の物件が普通に残っていたりするので、改修などを経てずっと昔の物件も売られています。1m2が1万ユーロぐらいが相場になっているので、20m2のワンルームマンションで20万ユーロ＝2500万円～3000万円といったところでしょう。日本の新築マンションとそれほど変わらないですが、日本の新築マンションよりも耐久年数がが長くなります。

パリに不動産を購入する時

パリに不動産を購入する場合ですが、当たり前ですが『パリに詳しければ詳しい方が良い』という事が言えるでしょう。いくらお金があったとしても、パリに何回か旅行に行っただけで、いきなりパリに不動産を購入するというのは無理があります。土地柄なども把握するのが難しいですし、購入後の事も考えなくてはいけないからです。必修ではないかもしれませんが、フランス語もできた方が良いでしょう。

パリに滞在する『滞在ビザ』を取得する為には、最低でも1年間働かなくて良いだけの『300万円以上の貯蓄』を証明したり、健康診断をするなどのビザ取得の手続きが必要になります。フランスのビザの煩わしさを考えれば、オランダで個人事業主として自分を雇用してビザを取得した方が簡単で安上がりかもしれません。オランダのビザであれば、僅か4500ユーロ（約60万円の資本金）を支払うだけで取得出来てしまいます。5年以上の滞在で永住権まで申請できるので、オランダの移住は魅力的です。

図 1980年からのパリ全体１㎡単価の推移

その外国人の内訳は1位イタリア人、2位アメリカ人と続いています。 また、上記冒頭に記載通り、わずかな面積しか無いパリ市内で厳しく再建築が規制されている、いわば売主に有利な状況を理解している売主達は、少々経済市況が不安でも、値段を下げてまで売り急がないことも金額が安定しやすい要因と言われます。世界的に見ても高額なパリのアパートを所有できる時点で経済的にゆとりのある層の方が多い為、不況時に返済不能による急ぎ売却が他国の大都市より少ないことも一般的に価格安定の理由として考えられます。
https://www.starts.co.jp/paris/others/

『不動産を管理する管理会社』の友人に聞いたところでは、最近の『入居者』が家賃が割高だと発言するのだそうだ。しかし、『不動産物件のオーナー』は、入居者が払った金額の中から『不動産を管理する管理会社』に一定額の金額を支払って不動産物件の入居者を探してきたり、物件に管理人を常駐させるなどして物件管理を行っていますが、そのコストが高くてあまり儲からないと嘆いているそうです。また、不動産のオーナーは、入居者が少ないと儲からないですし、管理会社にお金を支払わないといけないので、入居率が下がると赤字にすらなりかねません。更に不動産オーナーは、物件が損傷した時などには、それを修理する費用も必要になり、とにかく維持費が高くなります。

誰も儲からない不動産業

今の不動産で儲けるのは、入居率が相当に高くないと難しいとされています。中古物件も含めて供給過剰な状況で、どの不動産会社も入居率を上げるために懸命です。入居率を上げるには、家賃を下げればいいのですが、ローンを組んで不動産物件を購入している場合には、家賃を下げるにも限界があります。

都内の不動産であっても、既に中古物件が大量にある『供給過剰』の状態にあって、入居者を探すのが大変な状況です。特に正社員で安定した収入がある入居者というのを見つけるのが難しくて、少し収入が低い非正規社員に貸し出し出すしかない状況です。しかし、非正規雇用の人などは、失業のリスクや滞納リスクが高くなります。

・不動産オーナーが儲からない
・入居者が高すぎて退去を検討している
・管理会社が儲からないのでコストを下げようと検討している

儲かっている不動産は管理ができている

大きな物件になればなるほど、空室率が上がるのは管理が行き届いていない事が多いです。管理が行き届くようになってから半年〜1年ぐらいで満室になるという例もあります。逆に言えば、手を抜いてから半年〜1年ぐらいで、不動産物件に大きく空室が目立ち始めます。最も容易にわかるのは、『清掃が行き届いているか否か』という事です。内見の時には清掃が行き届いているかどうか分かりづらいですが、特に水回りなどに清掃が行き届いているか否かが良くでるので、良くチェックしておくと良いでしょう。

日当たりであったり、部屋の大きさなどは、ウェブサイトを見れば分かることもありますが、実際に綺麗に管理されているかどうかは、物件を良くチェックしないと分からないものです。住んでいる人は、様々な情報を持っているので、住んでいる人に聞いてみると、「この物件が良い物件かどうか」というのを良く知っています。

努力をしないと儲からない

不動産を多くのサラリーマンが『不労所得』ぐらいに考えていますけど、不動産業界の激しい競争によって、不労所得で収益が得られるほどあまいものではなくなってきています。不動産を買って放っておけば収入が入ってくるという『不労所得』などありえない話になってきているのです。不労所得の投資を考えるのであれば、現物を購入しないで、不動産のファンドであるREITでも買ってればいいのです。

努力をしなくても空室が埋まるのは、買った当初だけであり、努力をしないと途中から空室が目立つようになって、物件として機能しなくなってしまいます。不動産物件も、空室ばかりになってしまうと、全く資産を生み出さない『単なる箱物』にすぎない事になってしまいます。今の不動産業界というのは、家賃を他の物件に比べて同じか、安いぐらいまで値下げをして、物件を綺麗に保つようにしっかりと努力してビジネスを行うことによって、ようやく空室が埋まるような状況になっています。

片手間の不労所得では儲からない

インターネットのブログの運用でもそうなのですが、軽くやって儲かるほど世の中はあまくないです。最初は利益になるものでも、市場が飽和するとすぐに利益にならなくなってしまいます。不動産も『サラリーマンが片手間の投資』というのは、ほとんどうまくいきません。事業として手がけていかないといけないのです。自宅を事務所にして、パソコンでしっかりと管理して、不動産物件を良く見に行って、管理会社と緊密に連絡を取り合うような事が必要になるでしょう。

インターネットのサイトも、しっかりと『事業』として取り組まないと、儲けることはできません。事業として取り組む為には、最先端の技術を取り入れたり、競争相手に勝っていく事ができないのです。インターネット上で勝負を仕掛けるには、大きめのパソコンで大量に情報を出す必要があり、ノートパソコンで『ノマドワーカー』程度では稼げない時代になってきています。

コスト削減を必死で進めないと儲からない

とにかくやれる事を全て必死でやらないと儲ける事はできない時代になっています。大企業はもちろんですが、中小企業などにおいては、競争が激しい市場の中ですぐに淘汰される可能性があるので、現状に満足せずにどんどん先を見て投資していく必要があるでしょう。

不動産にとっての最大のコストは、税金です。不動産を保有するだけで固定資産税やら、収入に対しての税金やら、いろいろと税金がかかってくることになります。そして、この税金の支払いが不動産物件の利回りを悪化させる要因になってしまうのです。手元に現金を失わせていって、お金がなくなるという貧しい生活になってしまいます。

不動産物件を購入した例

不動産の漫画を書いて有名になっている『まりおさん』によると、最初に買った物件が100万円以内で手持ちの90万円ほどで購入して、それを月額4万円で賃貸していたそうです。修繕費の積立を毎月7000円行っていたということで、実質的に手元に残るのは、33000円です。利回りとしては悪くないようにも見えますが、収入に対して税金がかかってくるのと、空室が発生しない保証などどこにもないということで空室を考えると、大して儲からないビジネスだったという事です。まりおさんも、実際に物件を2年か3年で手放しています。

そこから『まりおさん』は、金持ちになりたいからと思い切って4000万円の物件に手を出すことになります。リフォーム代金の1000万円もかけて合計5000万円の物件に手を出すことになります。駅から車で2−3分で利便性の良さがうりの全18戸となる大型物件でした。計算上は13年で返済出来る計画でしたが、築30年の古い物件でしたが、1年後には満室になることで何と750万円もの年収になりました。所得税・住民税が上がり、市営住宅を追い出されて家賃が7万円になり、物件を購入する前に比べても貧乏な暮らしになっていたというのです。

高額すぎる税金がまともに払えなくなった『まりおさん』は、ローン支払いを優先したので、税金が支払えない状況に陥ってしまいました。そこで、物件を購入してから3年後に『差押通知書』（赤紙）が届くことになったのです。そこで、まりおさんは、この物件を手放すことにして、4550万円で手放しました。ローンと滞納していた税金などを全て返済して、消費税だけを支払う状況になったということです。

誰も触れない不動産投資の不都合な真実 [ 八木剛 ]

国内の不動産会社に勤めている友人が多いので、不動産物件を見たりすることも多いのですが、最近の売れない物件の傾向として「ランニングコストが高い」という事があります。お金持ちは、特に高齢者を中心に沢山いて、誰がみたって場所も、外観、内装まで魅力的な物件であったとしても、買い手が付かないのです。その理由が維持・管理費がかかりすぎるという事にあります。

神戸で売れ残るある物件などは、毎月の維持・管理費が何と8万円もかかるというのです。それを住宅ローンを組んで買ったとすれば、毎月の返済額が20万円とかになってしまうので、一般的なサラリーマンでは買う事ができません。また、住宅ローンを組まないで現金で購入したとしても、毎月8万円の出費をするぐらいであれば、買わないで賃貸していた方がいいという判断になるのは当然でしょう。

「築古／交通便悪／戸数小／面積大」となるマンションは、どんどん売れにくくなるとこちらの記事にも書いてあるし、地方の物件から売れなくなっていくでしょう。簡単に行ってしまえば、都心・駅などから離れたリゾート物件が最も売れなくなるという事です。温泉・プールなどを付けたリゾート物件というのは、その維持費が驚くほど高くて、その理由として水道水を使っている温泉の場合には、水道費が個人計算ではなくて一定以上の法人向け価格になってしまうからだという事です。水道費が高すぎて、収益が吹き飛んでしまうという事でした。

日本国内の不動産リスクが高すぎる

日本の不動産をローンを組んで買うのは、あまりにリスクが高すぎると言えるでしょう。固定金利ならまだしも、変動金利で借りてしまうと、日本政府がこれだけ国債残高を増大させる中で、金利がいつ跳ね上がるとも分かりません。変動金利で金利が跳ね上がる事になると、たちまちのうちに返済が難しくなってしまうでしょう。このリスクというのは、人生を破壊するほどの破壊力があるので、現在の低金利をあてにして不動産を「変動金利ローン」で購入するのは絶対に避けた方が良いでしょう。自分の家を手に入れたいという気持ちがあったとしても、それをぐっとこらえて、賃貸住宅で我慢していればいいのだと思います。

日本国内に不動産を買うぐらいであれば、出来れば海外不動産に目を向けた方が良いと思います。海外不動産を購入するのは、国内の不動産よりも難易度が高くなるのですけど、その分だけリスク分散としては強力な武器とすることができます。ただし、海外不動産を購入する場合には、私であれば10年以上前から知り合っている絶対に信用できる「不動産関係に詳しい」友人がいた方がいいと思います。こいつなら、学生時代から付き合いがあるからOKと思うような場所であれば、その人に運用を任せて海外不動産に投資する事を考えます。もしくは、友人が海外不動産の仲介業をやっているとか。いずれにしても、全く縁もゆかりもない海外不動産に投資するのは、それもよほどお金持ちでもなければ、リスクが高すぎると言えるでしょう。

バブル時代の遺産が売れない

湯沢町などのスキー場の近くにあるリゾート物件であったり、熱海の温泉街の近くにあるリゾート物件がランニングコストが高すぎて売れないと言う場所が沢山ありますが、既に10万円を割っている物件といものもあり、無料タダでも要らないと思う人が多いのです。とりあえず価格が10万円の物件で、毎月の維持・管理費が安い物件であったとしても、1万5千円ずつ支払わないといけないのです。すぐに買った価格を超えてしまいます。そこまで通う交通費を考えると、年に数回利用できればいいほうで、ホテルにでも宿泊した方が明らかに安くて快適に宿泊する事ができます。

湯沢町のスキー場の近くにあるリゾート物件などを取得している人は、管理費の支払いに頭を悩ましている人が多いので、大量に売り出しが出ており、それが更に価格を引き下げるという悪循環になってしまっています。もはや、リゾート物件と言えば、資産要素が皆無の大きな負債と言った方が正しいでしょう。そんな負債を喜んで買う人などほとんどおらず、勘違いで買ってくれる人がいるような場所です。

住宅ローンで買うのは避けた方が良い

多額の住宅ローンを組んで買うのは避けるべきで、購入するとしたら半分以上を現金で用意できる場合にのみ購入に踏み切るべきだと思います。間違っても、頭金が100万円しか用意できないのに住宅ローンを数千万円で組むような真似は辞めた方が良いでしょう。「自分の身の程を知れ」というのは本当で、不動産が売却できなければ、頭金が僅か100万円しか準備できないのに多額の借金を抱えてしまう可能性があるからです。毎月の返済額ばかりに目をやらず、住宅価格が下落している時に住宅を手放す事を視野に入れるべきでしょう。特に自分が住まないで投資用という事であれば、頭金を半分以上は準備するべきです。

現金で購入すれば5000万円の物件は、35年ローンで2.2％の金利だとすれば総支払額が7000万円まで膨らみます。つまり、2000万円分だけ余計に働かないといけない状況になって、それが人生設計を圧迫する事になるのです。多額の借金で長期のローン返済というのは、人生に大きな負の悪影響を及ぼすことは間違いありません。返済の為のお金を逆に投資に回していたら増えていたかもしれないからです。100万円の借金をするのと、3000万円の借金をするのでは全く別物です。100万円の借金であれば1年働けば返せてしまいますけど、3000万円の借金を返すのに何年働けば良いかは未知数です。

日刊ゲンダイから引用 「恵比寿が吉祥寺を蹴落とした――。不動産大手７社が運営するサイト「メジャーセブン」が毎年行っている「住んでみたい街」アンケートで、今年は恵比寿が１位に躍り出た。昨年まで７年連続で１位だった吉祥寺が王座を明け渡した格好だ。２位以下は吉祥寺、麻布十番、表参道、自由が丘の順番になっている。」
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/165261

最近の私の周囲でも、センスが良い人ほど都心に住むようになってきているように感じます。恵比寿、麻布十番、表参道などは、いずれも友達の中で人気度が非常に高い地域で、芸能関係者なども職場に近くて住んでいる事が多い地域です。こういった場所が人気が高くなってきている理由は、都心に近いという事以外にも、こうした場所に住んでいる人の仕事というのがクリエイティブな人が多いと言う事も影響していると思います。つまり、こういった場所に住んでいる人というのは、オシャレでセンスの良い人が多いのです。

吉祥寺と言えば、若者に人気だったのは昔の話で、最近はデートスポットから外れる事も多い気がします。六本木・渋谷などに新しいスポットが出来た事で、都心で遊ぶことが多くなったという事が理由として挙げられるでしょう。少しオシャレな女の子と話をすると、恵比寿の話が出てくるし、芸能関係者と話をすると麻布の話が出てきたりします。要は、仕事・友達と飲んでから電車を気にせずにタクシーで数千円で帰れるところに住んでいる事が重要だという事です。

カネがあっても車を持たない

私の友達では、自営業者だったら経費で落とせるので車を持ったりする人もいますけど、サラリーマンで車を持つ人は減っていると感じています。都心で独身の人でも、特に車に興味がなくてお金を口座に入れて放置したり、海外口座に移したり、運用したりと様々ですが、車を持ったけど月に何度かしか乗らないので売り払ったという人も多いです。

車の維持費をかけるのであれば、恵比寿・麻布で10万‐15万ぐらいで住むこともできるので、その周辺を狙うと言う人も多いでしょう。新卒の給与だとさすがに厳しいですが、20代後半から30代ぐらいになってくると、そのぐらいの家賃を出せるぐらいになってきます。むしろ、そういうアクティブさを見せないと、女の子を連れてくるのも難しいという事かもしれません。恵比寿・麻布で少し広い部屋になると、15万円ぐらい出さないとダメで、月収は40万以上は必要になるでしょうね。

郊外に住んでいるだけでダサい

郊外に住んでいるだけで、貧乏人でダサいと思われる時代になってしまいました。それが吉祥寺であったとしても、今では「郊外エリア」とみられてしまう事が多いです。東京だったら、吉祥寺よりも、最近コーヒーなどで話題になっている清澄白河の方がいいのかもしれないですね。ただ、清澄白河などは災害の時に真っ先に水没する地域なので、東京の人はあまり選びたがらないかもしれません。ただ、借家住まいであれば、半蔵門線があって、都心の中央部を通って渋谷まで行く事ができて、かなり便利な立地である事は間違いありません。

過去に私も清澄白河の隣にある住吉のあたりに住んでいた事がありますが、あの周辺も東京駅の方面にアクセスするにはとても良い場所でした。ただし、新宿などにアクセスするのが都営新宿線でも30分もかかってしまうのが欠点でした。そういう点を考えると、都心だとやはり麻布のあたりの立地条件の良さというのは理解できます。