海外不動産


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海外の不動産投資は、難易度が非常に高い。大損する日本人が多い

  • 20 March 2018
  • のぶやん

日本国内ですら不動産の管理会社をあてにするのは難しいのに、まして海外の不動産の管理会社など何のあてにもなりません。

海外在住経験がない人は、海外不動産を買うのは絶対に辞めた方がいいでしょう。少なくとも1-2年ほど住んだ場所でないと、購入した後にトラブルのもとになる可能性があります。

ゴミ物件を掴まされる例

デトロイトのような場所に『誰も買わないようなゴミ物件』を紹介されて、購入する日本人投資家も数多くいます。中途半端に金を持て余して、知識がない人は良いカモにされます。不動産の場合には、少なくとも数百万円~数千万円の金額が動くので、大きな被害になります。

不動産を購入した後にも、管理会社に住む人を見つけるのに苦労したり、修繕費・補修費・管理費を要求されたりします。最悪の場合には、売却できない状況になり税金ばかりがかかってくるという状況もありえます。

事情を良く知る場所を買う

海外不動産で特に重要になるのは、『自分が居住した事があって事情を良く知る場所』の不動産を購入するべきという事です。海外不動産に限った話ではなくて国内不動産でもそうですが、周囲を知らない場所では、ババを引く可能性が高くなります。

セブ島のコンドミニアム投資は、日本人にも人気がありますが、借り手を探せずに空室のまま放置という例も少なくありません。様々なコストを考えても、単なる不動産屋のカモになったという事例が多いのが実態です。

縁もゆかりも無い場所を買わない

日本人投資家の中には、上場企業の役員など金を持て余して、自分とは縁もゆかりもない場所に海外不動産を購入する人がいます。例えば、バリ島に始めていって、そこで日本人ブローカーの案内を受けて、即買い!みたいなカッコいい事をしますが、ほとんど利用しないで売却する人も多いです。

自分が良く行く場所で、それなりに理解がある場所を購入するのが良いでしょう。

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海外不動産の投資は、慎重に行うべき理由

  • 4 January 2018
  • のぶやん

ラブホ社長の海外不動産投資入門というブログを見て、素晴らしい内容が沢山あって大変に興味深く読ませて頂いています。このブログで最近インドネシアのバリ島の不動産を話題にしていて、3000万円ぐらいの物件を中心に紹介されていました。不動産投資入門で書かれている内容は分かりやすいですが、初心者が海外不動産を購入する時には、本当に注意する必要があります。

購入するのは簡単ですが、その後に管理する時にトラブルが起こる例が沢山あります。日本人が購入する物件で多いのは、アメリカの不動産で、『アメリカ本土の不動産見学ツアー』などに参加して英語が全くできないのに購入して大損したりする人が後を絶ちません。

私は、海外不動産そのものがプロフェッショナルな領域にあるものだと考えています。海外不動産を否定している訳ではなくて、条件がきちんと揃っている人が購入すれば良いという話です。

投資の全ては自己責任

いかに信頼できそうな人から紹介を受けたとしても、投資の全ては最終的に自己責任になります。自分で判断する力が必要になりますが、インドネシアのバリ島に『今までご縁がなかった』などという人は、それだけで投資するのはやめた方が良いでしょう。

海外投資でうまくいっている人の多くは、例外なく現地にかなり精通している人です。日本国内でも、地元の立地条件ならば良く分かる通り、海外であっても現地に精通していないのに不動産物件を購入するというのは、間違った考え方でしょう。バリ島が好きで好きで仕方なくて、現地に何度も行ってるような人なら適切でしょう。

『新興国は利回りがいい』という根拠のない妄想で投資すると、痛い目にあいます。お金持ちが現金で買うならまだしも、銀行からの借り入れで借りると大変な事になりますので、素人は海外不動産に手を出さない方がいいでしょう。海外不動産は、あくまで不動産に精通しながら海外の事情を熟知したプロ向けで、素人が手を出すものではありません。

海外投資は難易度が高い

インドネシアの成長に投資するというだけであれば、不動産を購入しなくても、投資信託などで購入する方法もあります。日本人の海外投資では、セブ島のコンドミニアムなどが人気がありますが、多くが購入後に部屋を埋められずに撤退しています。日本人に貸し出すなど出来れば運が良い方で、空室だと全く利益を生み出しません。

海外不動産を行う人の多くは、ある程度のお金があるだけではなくて、海外に駐在した期間が長居など海外事情に精通している人です。特に現地に10年~20年の大変に信頼できる友達(結婚式に参加して両親とも知り合いなど)がいれば、その場合に海外不動産の購入を手つだってくれるなど、良い条件が揃っていれば購入しても失敗しないかもしれません。

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不動産のランニングコスト・管理費に見る投資のあり方

  • 12 November 2015
  • のぶやん

国内の不動産会社に勤めている友人が多いので、不動産物件を見たりすることも多いのですが、最近の売れない物件の傾向として「ランニングコストが高い」という事があります。お金持ちは、特に高齢者を中心に沢山いて、誰がみたって場所も、外観、内装まで魅力的な物件であったとしても、買い手が付かないのです。その理由が維持・管理費がかかりすぎるという事にあります。

神戸で売れ残るある物件などは、毎月の維持・管理費が何と8万円もかかるというのです。それを住宅ローンを組んで買ったとすれば、毎月の返済額が20万円とかになってしまうので、一般的なサラリーマンでは買う事ができません。また、住宅ローンを組まないで現金で購入したとしても、毎月8万円の出費をするぐらいであれば、買わないで賃貸していた方がいいという判断になるのは当然でしょう。

「築古/交通便悪/戸数小/面積大」となるマンションは、どんどん売れにくくなるとこちらの記事にも書いてあるし、地方の物件から売れなくなっていくでしょう。簡単に行ってしまえば、都心・駅などから離れたリゾート物件が最も売れなくなるという事です。温泉・プールなどを付けたリゾート物件というのは、その維持費が驚くほど高くて、その理由として水道水を使っている温泉の場合には、水道費が個人計算ではなくて一定以上の法人向け価格になってしまうからだという事です。水道費が高すぎて、収益が吹き飛んでしまうという事でした。

不動産のランニングコスト・管理費に見る投資のあり方

日本国内の不動産リスクが高すぎる

日本の不動産をローンを組んで買うのは、あまりにリスクが高すぎると言えるでしょう。固定金利ならまだしも、変動金利で借りてしまうと、日本政府がこれだけ国債残高を増大させる中で、金利がいつ跳ね上がるとも分かりません。変動金利で金利が跳ね上がる事になると、たちまちのうちに返済が難しくなってしまうでしょう。このリスクというのは、人生を破壊するほどの破壊力があるので、現在の低金利をあてにして不動産を「変動金利ローン」で購入するのは絶対に避けた方が良いでしょう。自分の家を手に入れたいという気持ちがあったとしても、それをぐっとこらえて、賃貸住宅で我慢していればいいのだと思います。

日本国内に不動産を買うぐらいであれば、出来れば海外不動産に目を向けた方が良いと思います。海外不動産を購入するのは、国内の不動産よりも難易度が高くなるのですけど、その分だけリスク分散としては強力な武器とすることができます。ただし、海外不動産を購入する場合には、私であれば10年以上前から知り合っている絶対に信用できる「不動産関係に詳しい」友人がいた方がいいと思います。こいつなら、学生時代から付き合いがあるからOKと思うような場所であれば、その人に運用を任せて海外不動産に投資する事を考えます。もしくは、友人が海外不動産の仲介業をやっているとか。いずれにしても、全く縁もゆかりもない海外不動産に投資するのは、それもよほどお金持ちでもなければ、リスクが高すぎると言えるでしょう。

バブル時代の遺産が売れない

湯沢町などのスキー場の近くにあるリゾート物件であったり、熱海の温泉街の近くにあるリゾート物件がランニングコストが高すぎて売れないと言う場所が沢山ありますが、既に10万円を割っている物件といものもあり、無料タダでも要らないと思う人が多いのです。とりあえず価格が10万円の物件で、毎月の維持・管理費が安い物件であったとしても、1万5千円ずつ支払わないといけないのです。すぐに買った価格を超えてしまいます。そこまで通う交通費を考えると、年に数回利用できればいいほうで、ホテルにでも宿泊した方が明らかに安くて快適に宿泊する事ができます。

湯沢町のスキー場の近くにあるリゾート物件などを取得している人は、管理費の支払いに頭を悩ましている人が多いので、大量に売り出しが出ており、それが更に価格を引き下げるという悪循環になってしまっています。もはや、リゾート物件と言えば、資産要素が皆無の大きな負債と言った方が正しいでしょう。そんな負債を喜んで買う人などほとんどおらず、勘違いで買ってくれる人がいるような場所です。

住宅ローンで買うのは避けた方が良い

多額の住宅ローンを組んで買うのは避けるべきで、購入するとしたら半分以上を現金で用意できる場合にのみ購入に踏み切るべきだと思います。間違っても、頭金が100万円しか用意できないのに住宅ローンを数千万円で組むような真似は辞めた方が良いでしょう。「自分の身の程を知れ」というのは本当で、不動産が売却できなければ、頭金が僅か100万円しか準備できないのに多額の借金を抱えてしまう可能性があるからです。毎月の返済額ばかりに目をやらず、住宅価格が下落している時に住宅を手放す事を視野に入れるべきでしょう。特に自分が住まないで投資用という事であれば、頭金を半分以上は準備するべきです。

現金で購入すれば5000万円の物件は、35年ローンで2.2%の金利だとすれば総支払額が7000万円まで膨らみます。つまり、2000万円分だけ余計に働かないといけない状況になって、それが人生設計を圧迫する事になるのです。多額の借金で長期のローン返済というのは、人生に大きな負の悪影響を及ぼすことは間違いありません。返済の為のお金を逆に投資に回していたら増えていたかもしれないからです。100万円の借金をするのと、3000万円の借金をするのでは全く別物です。100万円の借金であれば1年働けば返せてしまいますけど、3000万円の借金を返すのに何年働けば良いかは未知数です。

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