ゴーストタウン

アパートのサブリース契約のトラブルが急増しています。背景にあるのは、田舎の需要が無い場所にアパートが乱立した事で、空室が目立つようになってきています。

2015年1月に相続税法改正によって、高齢者がアパートを建築する例が目立ち始めて、それまで過剰だったアパートがさらに過剰に建築されていく事になりました。

レオパレス批判はわかるんだけど、だからってレオパが簡単に倒産するわけないっしょ。何年素人ハメ倒してきたとおもってんの。そもそも、30年も家賃が保証されるって契約書もよく読まずに業者を信じちゃう脳ミソこそAIにサブリースしてもらったらいい。滞納と空室に胃炎になってからが大家の本番。

— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) December 27, 2017

ほんとこれですよ。り○なも一時ほとんどメクラで貸してたでしょ。東北の片田舎のアパートがその賃料で埋まらないことくらいちょっと考えたらわかるよね。

— コンドル君 (@condor_kun) May 13, 2015

田畑が広がる場所にアパート

全国的に場田舎の田畑が広がる場所に『アパートが立ち並ぶ』という奇妙な光景が目に付くようになりました。貸し出しているのは、貸出先が見つからない『地方の銀行』などであり、営業をかけているのがサブリースの会社です。銀行のアパートローン歌詞さ氏残高は、20兆円を超えてアパートバブルが発生しています。

建てた当初の新しい物件であれば、他の物件から移り住んでくる借り手が見つかりますが、築10年を過ぎると同じ家賃で入居者を見つける事は難しくなります。もともと、立地が不便な場所に建てられているので、家賃を下げても入居者が見つからない場合すらあります。

入居率が存外低かったら？借入利息（変動）が上昇したら？近所にアパートが増えたら？、、、不安は尽きぬ。素人が自分で不動産を所有して人に貸す商売などすべきじゃない。しかも借金でなど論外。1億円の借金を抱えながら、1年目の自由になるカネは僅か180万円。不安過ぎて遊びに行く気にもならない。

— 全財産で米国株（預金は全体の0.35%） (@Crusadess) 2018年2月9日

騙された田舎の農家

アパートのサブリース契約を行っている業者には、明らかに虚偽の説明を行っている業者も存在しています。今までアパート経営などを行った事がない高齢者が『相続税対策』などと持ち掛けられて、アパート1棟を借金で建設するのです。サブリース業者は、建物を建築する時に建築費で利益を出す仕組みになっているので、新規着工を目指してどんどん契約します。

最初に10年で契約しておいて、経営が難しくなる10年以降にオーナーと協議と称して『家賃の減額を迫る』という手口になっています。家賃が減額されると、ローンの支払いだけでほとんど手元にお金が残らないか、赤字になるケースもあります。

都会の周辺であれば、まだ借り手が見つかる場合もありますが、地方の田舎にアパートを建てて空室になるのは、普通に考えると分かります。

30年一括借り上げ家賃保証のサブリース業者に悪質なのがいるのは確かだが、典型的な情弱ビジネスでもある。冒頭に出てくる畑を耕すだけの人生を送ってきた老人が相続税払いたくなさに1億借金して安普請のアパート建てて空室だらけとかは、どこまで被害者扱いしていいものやら悩むケース。

— kaoruww (@kaoruww) May 12, 2015

人口減少してることは誰でも分かってる事実なのに、「サブリース契約で30年間固定で家賃が入り続ける」という謳い文句に騙されるんだろうかね。

— たなかたかゆき(パピコ) (@papico_chupa) May 12, 2015

築10年で家賃の減額交渉

サブリースでは、契約で10年以降に家賃を交渉するという項目が付けられている事が多く、10年以降に家賃保障を減額される場合が目立ちます。家賃保証を減額されると、大家さんの支払いローンを上回る場合が出てくるので、そうなると赤字を垂れ流しながらアパート経営する事を余儀なくされてしまいます。

一般的に家賃収入というのは、築10年ぐらいまで安定していますが、その後の10年が最初の80％ほどになり、20年を過ぎると入居者を見つける事が大変になってきます。特に周囲に類似物件であったり、新しい物件があると、かなり家賃を下げないと入居者を見つける事は困難になります。

状況が良いのは最初だけ

サブプライムローンは、最初の金利返済が小さいもので、その分だけ元本が増えるリボ払いのような契約になっています。一方、サブリース契約でも、最初の10年に家賃収入が見込めますが、10年以降に同じ収入が得られなくなるので、ローン返済が厳しくなる場合が多くなります。共通しているのは、状況が良いのは最初だけという点です。

アメリカでは、カリフォルニア州スト ックトン市のように空き家だらけになって犯罪多発地域になった場所があります。日本でも、空き屋物件だらけになる中で、アパートの新規着工が行われ、将来的にゴーストタウン地域が考えられます。

勧誘に来た某D東建託に「そんなに儲かるんだったら、土地は貸してやるから、自分たちで建てて、管理しな。だって儲かるんだろ? 遠慮することはない。うちは土地代だけでいいよ」って言った(らしい)じいちゃんはある意味強かったな…

— yuoka_sfc (@yuoka_sfc) May 12, 2015

まあ、大東建託やレオパレス21は弱者ビジネスだもんな。

— たなかたかゆき(パピコ) (@papico_chupa) May 12, 2015

だいたい世の中で、30年間同条件ってなかなかたいへんやとふつうはおもうわな。

— 全宅ツイのグル (@emoyino) May 12, 2015

サブリースはあくまで空室保証であって、賃料保証ではないんやで。貴方が投資して建てた物件の責任は、貴方が負うのです。そこ勘違いしちゃダメよん。

— かずお君 (@kazuo57) May 12, 2015

ふつうに相続税分の土地を売って税金払った方がよほどコストもかからず気も楽だしマシなことも多いのだが、「たわけ」という言葉が通用してしまうような土地の人間にはそれができない。一部であれ決して土地を手放さないという自らの縛りにつけ込まれているともいえる。

— kaoruww (@kaoruww) May 12, 2015

大東建託は巨額の利益は出し続けてるけども、オーナーサイドのリスクが高く、人口減少や供給過剰な状況で前提条件が崩れつつある中で、ビジネスモデルの持続可能性には懐疑的ではある。地銀などのアパートローン関連融資が順調に伸びてるあたりは、銀行も加害者だよな。

— たなかたかゆき(パピコ) (@papico_chupa) May 12, 2015

リスクを100%ヘッジすることなんて不可能です。でも、それを叫ぶ地主さん多いです。そういう人に事業やらせるには、騙すしか無いのよ。リスク嫌だ〜って叫び続けてると、まともな営業マンは去り、詐欺師しか周りに残らないよ。

— かずお君 (@kazuo57) May 13, 2015

有効活用のコツはね、自分の持っている土地のポテンシャル以上には欲張らないことなの。美味しい話なんて無いんだから。後は、理解できないことには手を出さないこと。ちゃんと理解した上で、自分が取れるリスクを選んでやることなの。リスクの無い話なんて無いから。

— かずお君 (@kazuo57) May 13, 2015

2016年2月に発表された2015年の国勢調査によると、1920年の調査依頼初めて日本の人口が減少に転じています。更に高齢化率も25％を超えて、日本は長寿大国となってしまいました。

人口が減少するというのは、不動産を購入する人が減るという事で、その状況が続けば不動産価格の下落は間違いないとみられています。

人口減少による不動産価格の下落

人口減少が起こっている地域では、現在でも既に不動産価格が『ほとんどゼロ』という地域が多くなってきています。不動産価格がゼロというのは、誰もいない空き家状態が長期で継続している状況です。空き家が目立つようになると、スーパーなどの進出も減って、更に不動産価格が下落していくという悪循環に陥っていく事になります。

アメリカデトロイトが示すゴースト化

かつて自動車産業の中心都市として栄えたデトロイトは、今では完全に衰退してしまって、市の中心部ダウンタウンがゴーストタウンとなって犯罪が全米でトップとなっています。少し駐車しているだけですぐに車上荒らしにあったり、車を停車すると強盗に出くわすという最悪の場所となっています。アメリカ全体では人口増加が継続していますが、デトロイトの人口が減少して、別の都市にどんどん移動しています。全盛期に180万人都市として栄えましたが、現在は70万人ほどまで減少しています。

デトロイトの場合には、ダウンタウンにある高層ビルなどにも全くテナントが入居しておらず、完全にゴーストタウンとなっています。富裕層は郊外に移住してしまって、移住できない貧困層のみが取り残されて、治安の悪化に拍車をかけました。ダウンタウンにおける不動産の価値は皆無であり、1ドルで販売しても買い手が付かない状況になっています。

空き家だらけになったデトロイト

全国で空き家だらけになっている

日本全国では、既に空き家だらけになっています。人口減少の中で、タダのような値段でも借り手がいないような地域が続出しているのです。日本の田舎から急速な人口減少が起こって、空き家が増加して、新築マンションなどの多くが都心を中心に出来るので、都内の住宅以外は、全て価格崩壊して二極化が進むものとみられています。

野村総研の発表した試算では、2033年の空き家数は約2,150万戸へ増加して空き家率が30％を超える可能性があるとしてきしています。空き家が増えると治安の悪化、暮らしにくさなどが出るので、不動産価格の下落に繋がります。このままの状態で推移すれば、2040年頃には、日本の空き家が40％を超えて、空き家だらけのデトロイトのような状況になる事が予想されています。

空き家を保有しているのは、税金、撤去費用、そして相続税などで良い事ではありません。空き家

https://www.nri.com/jp/news/2015/150622_1.aspx

アベノミクスでマンション価格上昇

マンション価格だけが上昇している要因としては、日本の人口減少を見越して、田舎の住宅を積極的に買う人がいないからです。日本の田舎は、あと20年で急速に過疎化が進んで、都市に人口が流れ込んで消失する自治体が2040年までに500以上という試算が出されています。島国の日本において人口が増えないという事は、これから不動産価格は下落していくしかないのです。


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