アパート

田舎の交通の便が不便な場所に「賃貸アパート」が沢山作られたのですが、工場が撤退すると住む人を探すことは不可能になり、

最寄り駅から20キロ

大分県の東の端にある「国東市安岐町下原」では、住む人がいない「賃貸アパート」が激安で出されています。とにかく誰でもいいから住んで欲しいという状況です。大分空港からほど近い場所に位置しています。ただし、駅からアクセスが非常に悪く、最寄のJR日豊本線 「杵築」駅から何と20キロの距離に位置しています。

大分空港行きのバスに乗って、大分空港から歩くのであれば現実的にような気がします。

アパートのサブリース契約のトラブルが急増しています。背景にあるのは、田舎の需要が無い場所にアパートが乱立した事で、空室が目立つようになってきています。

2015年1月に相続税法改正によって、高齢者がアパートを建築する例が目立ち始めて、それまで過剰だったアパートがさらに過剰に建築されていく事になりました。

レオパレス批判はわかるんだけど、だからってレオパが簡単に倒産するわけないっしょ。何年素人ハメ倒してきたとおもってんの。そもそも、30年も家賃が保証されるって契約書もよく読まずに業者を信じちゃう脳ミソこそAIにサブリースしてもらったらいい。滞納と空室に胃炎になってからが大家の本番。

— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) December 27, 2017

ほんとこれですよ。り○なも一時ほとんどメクラで貸してたでしょ。東北の片田舎のアパートがその賃料で埋まらないことくらいちょっと考えたらわかるよね。

— コンドル君 (@condor_kun) May 13, 2015

田畑が広がる場所にアパート

全国的に場田舎の田畑が広がる場所に『アパートが立ち並ぶ』という奇妙な光景が目に付くようになりました。貸し出しているのは、貸出先が見つからない『地方の銀行』などであり、営業をかけているのがサブリースの会社です。銀行のアパートローン歌詞さ氏残高は、20兆円を超えてアパートバブルが発生しています。

建てた当初の新しい物件であれば、他の物件から移り住んでくる借り手が見つかりますが、築10年を過ぎると同じ家賃で入居者を見つける事は難しくなります。もともと、立地が不便な場所に建てられているので、家賃を下げても入居者が見つからない場合すらあります。

入居率が存外低かったら？借入利息（変動）が上昇したら？近所にアパートが増えたら？、、、不安は尽きぬ。素人が自分で不動産を所有して人に貸す商売などすべきじゃない。しかも借金でなど論外。1億円の借金を抱えながら、1年目の自由になるカネは僅か180万円。不安過ぎて遊びに行く気にもならない。

— 全財産で米国株（預金は全体の0.35%） (@Crusadess) 2018年2月9日

騙された田舎の農家

アパートのサブリース契約を行っている業者には、明らかに虚偽の説明を行っている業者も存在しています。今までアパート経営などを行った事がない高齢者が『相続税対策』などと持ち掛けられて、アパート1棟を借金で建設するのです。サブリース業者は、建物を建築する時に建築費で利益を出す仕組みになっているので、新規着工を目指してどんどん契約します。

最初に10年で契約しておいて、経営が難しくなる10年以降にオーナーと協議と称して『家賃の減額を迫る』という手口になっています。家賃が減額されると、ローンの支払いだけでほとんど手元にお金が残らないか、赤字になるケースもあります。

都会の周辺であれば、まだ借り手が見つかる場合もありますが、地方の田舎にアパートを建てて空室になるのは、普通に考えると分かります。

30年一括借り上げ家賃保証のサブリース業者に悪質なのがいるのは確かだが、典型的な情弱ビジネスでもある。冒頭に出てくる畑を耕すだけの人生を送ってきた老人が相続税払いたくなさに1億借金して安普請のアパート建てて空室だらけとかは、どこまで被害者扱いしていいものやら悩むケース。

— kaoruww (@kaoruww) May 12, 2015

人口減少してることは誰でも分かってる事実なのに、「サブリース契約で30年間固定で家賃が入り続ける」という謳い文句に騙されるんだろうかね。

— たなかたかゆき(パピコ) (@papico_chupa) May 12, 2015

築10年で家賃の減額交渉

サブリースでは、契約で10年以降に家賃を交渉するという項目が付けられている事が多く、10年以降に家賃保障を減額される場合が目立ちます。家賃保証を減額されると、大家さんの支払いローンを上回る場合が出てくるので、そうなると赤字を垂れ流しながらアパート経営する事を余儀なくされてしまいます。

一般的に家賃収入というのは、築10年ぐらいまで安定していますが、その後の10年が最初の80％ほどになり、20年を過ぎると入居者を見つける事が大変になってきます。特に周囲に類似物件であったり、新しい物件があると、かなり家賃を下げないと入居者を見つける事は困難になります。

状況が良いのは最初だけ

サブプライムローンは、最初の金利返済が小さいもので、その分だけ元本が増えるリボ払いのような契約になっています。一方、サブリース契約でも、最初の10年に家賃収入が見込めますが、10年以降に同じ収入が得られなくなるので、ローン返済が厳しくなる場合が多くなります。共通しているのは、状況が良いのは最初だけという点です。

アメリカでは、カリフォルニア州スト ックトン市のように空き家だらけになって犯罪多発地域になった場所があります。日本でも、空き屋物件だらけになる中で、アパートの新規着工が行われ、将来的にゴーストタウン地域が考えられます。

勧誘に来た某D東建託に「そんなに儲かるんだったら、土地は貸してやるから、自分たちで建てて、管理しな。だって儲かるんだろ? 遠慮することはない。うちは土地代だけでいいよ」って言った(らしい)じいちゃんはある意味強かったな…

— yuoka_sfc (@yuoka_sfc) May 12, 2015

まあ、大東建託やレオパレス21は弱者ビジネスだもんな。

— たなかたかゆき(パピコ) (@papico_chupa) May 12, 2015

だいたい世の中で、30年間同条件ってなかなかたいへんやとふつうはおもうわな。

— 全宅ツイのグル (@emoyino) May 12, 2015

サブリースはあくまで空室保証であって、賃料保証ではないんやで。貴方が投資して建てた物件の責任は、貴方が負うのです。そこ勘違いしちゃダメよん。

— かずお君 (@kazuo57) May 12, 2015

ふつうに相続税分の土地を売って税金払った方がよほどコストもかからず気も楽だしマシなことも多いのだが、「たわけ」という言葉が通用してしまうような土地の人間にはそれができない。一部であれ決して土地を手放さないという自らの縛りにつけ込まれているともいえる。

— kaoruww (@kaoruww) May 12, 2015

大東建託は巨額の利益は出し続けてるけども、オーナーサイドのリスクが高く、人口減少や供給過剰な状況で前提条件が崩れつつある中で、ビジネスモデルの持続可能性には懐疑的ではある。地銀などのアパートローン関連融資が順調に伸びてるあたりは、銀行も加害者だよな。

— たなかたかゆき(パピコ) (@papico_chupa) May 12, 2015

リスクを100%ヘッジすることなんて不可能です。でも、それを叫ぶ地主さん多いです。そういう人に事業やらせるには、騙すしか無いのよ。リスク嫌だ〜って叫び続けてると、まともな営業マンは去り、詐欺師しか周りに残らないよ。

— かずお君 (@kazuo57) May 13, 2015

有効活用のコツはね、自分の持っている土地のポテンシャル以上には欲張らないことなの。美味しい話なんて無いんだから。後は、理解できないことには手を出さないこと。ちゃんと理解した上で、自分が取れるリスクを選んでやることなの。リスクの無い話なんて無いから。

— かずお君 (@kazuo57) May 13, 2015

日銀によると2017年3月末時点の貸家業向け融資（アパートローン）残高は、22兆4000億円に達しており、この5年間で1.8兆円も増加している事が発表されています。日本は、少子高齢化で人口減少の時代に入っているにも関わらず、アパートが次々と建つというのは本当におかしな状況なわけです。新しいアパートがいくら建設されたとしても、住む人が増えない訳で素から、それは値崩れの要因にしかなりません。実際、地方のアパートで住む人がいない空室がジワジワと上昇しています。それは、都心に近い神奈川・埼玉でも見られるようになってきています。

地方に乱立する新築アパート

超低金利の時代にお金が余った人が『相続税の為に借金をしましょう』というのがその理由のようですが、とにかく地方には新しいアパートが建ちまくっていて、大幅な値崩れを起こしています。新しいうちは、家賃が相場並みであれば、しっかりと入居者を確保する事はできますが、問題になるのは古くなると入居者の確保に困る事が出てくると言うことです。

東京から離れた田舎の地方のアパートの価格暴落というのは目覚ましくて、実際に2万円ぐらいで住めるアパートも多くなっています。立地が悪い場所であれば、築30年で1．5万円物件なども出てきていて、そういう物件になってくると『借り手がいればラッキー』ぐらいの感覚で大家の方もやる気がありません。

地方に住宅需要はない

地方都市には、はっきり言って住宅需要などなくなってきています。少子高齢化の中で、多くの若者が都市に流入しており、今後は地方の空洞化がいっそう加速するとされています。このような状況において、地方にアパートを作ったとしても、10年後に入居者が確保で気なくなる事は明らかです。それにもかかわらず、多くのアパートが乱立する背景には、お金を持て余した高齢者と、低金利という事があります。

お金を持て余した高齢者は、その事を不安に思って、お金以外の何か財産を残したいと考えて（不動産に投資するという考えは古い）、不動産に投資する訳です。銀行側としても、お金を持った高齢者が借金して借りる場合が多いので、万が一に不動産が空室だらけであったとしても、現金を持っている高齢者から回収できるという見通しを立ててお金を貸しているところがあります。

お金を持っているから貸す必要ない

地方に行くと、シャッター商店街のように閉まりきった商店街、そして空き家だらけの家が目立ちますが、彼らが貸さない理由として『貸しても大した金にならない』という事と、『自分の生活費ぐらいはあるから、貸す必要がない』というものがあります。人に貸す為には、それなりに手を入れるお金をかけたりしないといけない状態のものも多いのですが、お金をかけてリフォームしても、人に貸す金額は低いので、放置という例が多くなっています。そうしているうちに10年もたって、手が付けられなくなっている住宅の数も増えています。

アメリカのデトロイトでは、今では住めなくなった住宅がタダ同然（数十万円）で売られていて、これを見事にババ抜いて日本人投資家などが買って、扱いに困るだけならまだしも、裁判沙汰になったりする例も増えています。日本ですらぼろ物件の扱いは難しいのに、まして海外でぼろ物件を買うというのは気が知れませんが、儲け話に乗せられて、そういう物件に手を出す日本人もいるという事です。

海外不動産の原則は、『現地に精通していて現地語を話せるか、話せるお金を渡せるぐらい親しい友人がいること』という事と、後は現場に何度もいける足がある事です。いずれも国内投資でも同じ事なのですが、そんな事を知らずに海外投資を行うと、大変な事になります。物件の名義を自分にしてしまうと、入居者がいないのに税金ばかりを支払うハメになる危険もあります。実際、泣き寝入りをブログで報告している人もいますが、自業自得としか言いようがない。5億円の投資をしているそうですが、最終的に損切りをして2000万円もの損失を出している事をブログで報告しています。2000万円もあれば、日本の都心でもそれなりの収益物件を手に入れる事ができたのに、残念ですね。17万ドルで買った物件を3万ドルで手放すというのは、本当に見る目がないと思います。それでも、ここで損切りできただけ立派だと思います。

地銀のビジネスモデルが破綻

地方では、特に若者がお金を全く持っていない上、住宅需要もほとんどありません。このような状況の中で地銀のビジネスモデル自体が既に破たんしている状況にあります。お金を貸してほしいという地元業者は、苦しい業者が多くて、貸し倒れのリスクも大きなものになっています。例えば、地方のホテルなどで経営難に陥って貸し倒れているホテルなどに地元の銀行が多額の融資（億単位）を行っている例は沢山あります。

地方銀行の必要性がますます薄れていると考えて間違いないでしょう。言いかえれば、地方銀行がこれからどんどん破綻に向かっていくという事で、地方銀行の再編が10年～20年ほどかけてゆっくりと進行していくでしょう。地方銀行では、優秀な人材確保などにも困るようになっていて、今後の見通しは暗いと言わざるえません。