不動産サブリース契約でアパート運営の罠!アパート乱立で空室だらけ

  • 2 January 2018
  • のぶやん

アパートのサブリース契約のトラブルが急増しています。背景にあるのは、田舎の需要が無い場所にアパートが乱立した事で、空室が目立つようになってきています。

2015年1月に相続税法改正によって、高齢者がアパートを建築する例が目立ち始めて、それまで過剰だったアパートがさらに過剰に建築されていく事になりました。

田畑が広がる場所にアパート

全国的に場田舎の田畑が広がる場所に『アパートが立ち並ぶ』という奇妙な光景が目に付くようになりました。貸し出しているのは、貸出先が見つからない『地方の銀行』などであり、営業をかけているのがサブリースの会社です。銀行のアパートローン歌詞さ氏残高は、20兆円を超えてアパートバブルが発生しています。

建てた当初の新しい物件であれば、他の物件から移り住んでくる借り手が見つかりますが、築10年を過ぎると同じ家賃で入居者を見つける事は難しくなります。もともと、立地が不便な場所に建てられているので、家賃を下げても入居者が見つからない場合すらあります。



騙された田舎の農家

アパートのサブリース契約を行っている業者には、明らかに虚偽の説明を行っている業者も存在しています。今までアパート経営などを行った事がない高齢者が『相続税対策』などと持ち掛けられて、アパート1棟を借金で建設するのです。サブリース業者は、建物を建築する時に建築費で利益を出す仕組みになっているので、新規着工を目指してどんどん契約します。

最初に10年で契約しておいて、経営が難しくなる10年以降にオーナーと協議と称して『家賃の減額を迫る』という手口になっています。家賃が減額されると、ローンの支払いだけでほとんど手元にお金が残らないか、赤字になるケースもあります。

都会の周辺であれば、まだ借り手が見つかる場合もありますが、地方の田舎にアパートを建てて空室になるのは、普通に考えると分かります。

築10年で家賃の減額交渉

サブリースでは、契約で10年以降に家賃を交渉するという項目が付けられている事が多く、10年以降に家賃保障を減額される場合が目立ちます。家賃保証を減額されると、大家さんの支払いローンを上回る場合が出てくるので、そうなると赤字を垂れ流しながらアパート経営する事を余儀なくされてしまいます。

一般的に家賃収入というのは、築10年ぐらいまで安定していますが、その後の10年が最初の80%ほどになり、20年を過ぎると入居者を見つける事が大変になってきます。特に周囲に類似物件であったり、新しい物件があると、かなり家賃を下げないと入居者を見つける事は困難になります。

状況が良いのは最初だけ

サブプライムローンは、最初の金利返済が小さいもので、その分だけ元本が増えるリボ払いのような契約になっています。一方、サブリース契約でも、最初の10年に家賃収入が見込めますが、10年以降に同じ収入が得られなくなるので、ローン返済が厳しくなる場合が多くなります。共通しているのは、状況が良いのは最初だけという点です。

アメリカでは、カリフォルニア州スト ックトン市のように空き家だらけになって犯罪多発地域になった場所があります。日本でも、空き屋物件だらけになる中で、アパートの新規着工が行われ、将来的にゴーストタウン地域が考えられます。








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