サブプライムローンとレオパレス問題の共通点とは？需要がないのに不動産の投資が続くバブル状態
サブプライムローンは、最初の金利が低くて、数年後に金利が跳ね上がって問題が出るというものでした。レオパレスも、最初の10年間に空室保証が入りますが、10年以後に契約更新で保証がないというシステムになっています。今さえ良ければ良いという人に契約させて、後から問題が起こるという所が共通しています。
空き家だらけの不動産
日本では、空き家だらけであるにも関わらず、アパート新築が続いています。需要がないにも関わらず、新規に建築が進められて、過当競争に陥っているような状況です。新しい物件では、空室を埋める事は容易にできますが、古い物件に入りたがる人はいません。
田舎に土地を保有している人は、全く不動産投資の経験がない人までも、レオパレスなどと契約してアパートを建設したりしています。田舎なのでアパートを建設しても入居者を確保する事が難しくて、レオパレスと後からトラブルが起こっています。
ガイアの夜明け、レオパレス問題やっとる〜。もう2、3年前から問題になってるよね。そして、そろそろヤバいと言われ続けてるのが大東◎託だよ。社員が次々に辞めちゃうから、何か問題が起きても、知りませーんって言われて終わり。それで自己破産したオーナーもいる。
— DANNY (@12asparagus29) December 26, 2017
不動産バブルを作る銀行
日本の銀行は、日本に低所得者が増えすぎて貸し出す先がないので、不動産投資を行う人に積極的に融資を行っています。その結果、毎年のように金融機関の貸し出しが増えて、不動産バブルを生み出しています。日本の地方都市には、住む人がいないのにも関わらず、アパートが乱立するような事態が発生しています。
サラリーマンに数億円の融資
最近は、2007年リーマンショック前の傾向に似てきており、サラリーマンに対して数億円の融資が行われる事も珍しくなくなってきました。サラリーマンを辞めたいと思っている人が新築ワンルームをローンで購入して運用する事が増えています。副業で不動産投資を行う『サラリーマン大家さん』は、米国で言うサブプライム層と言えるでしょう。
実際、運営してみると分かりますが、ローン借金で不動産を運用した場合には、表面利回りが高い物件でも利益を出す事は非常に難しいです。頭金が少ない場合には、ローン返済額は高額になり、返済だけで赤字になる場合もあります。
サラリーマン大家の危険性
富裕層のようにお金を持っていて、現金で不動産を購入して運用したり、借り入れの割合が少ないと金利負担が少ないので不動産で成功する可能性が高まります。しかし、サラリーマン大家のほとんどが全額借入れで運用を行うので、金利負担が大きすぎて利益が出ず、ほとんど儲からない人が多い現実があります。
このような状況になる理由は、不動産を保有している財閥などが不動産価格を上げ続けないといけないと考えているからです。誰かが実際の物件よりも後から高値で購入してくれないと、自分たちが損をするからです。
都市部の物件のみ動く
不動産の物件が動いているのは、都市部の物件が中心になっていて、田舎の物件にあまり動きがありません。田舎の物件は、既にババ抜きゲームの様相となっており、長期で田舎に住む人以外には、購入しても運用ができないものになっています。
田舎では、工場の労働者が居住する『企業の一括借り上げ』を目当てにして工場近くにレオパレスが乱立するような事もありますが、工場が移転したり、稼働しなかったり、人員削減が行われた途端に入居者が全くいなくて空物件になるという事が頻発しています。
